Hotelimmobilien DACH 2026: Konsolidierung statt Krise

Der europäische Hotelimmobilienmarkt zeigt sich 2026 weder in einer Krise noch in einer klassischen Wachstumsphase. Stabile, aber hohe Zinsen, selektive Investoren und eine ausgeprägte Differenzierung nach Segment und Standort prägen ein Marktbild, das konkrete Zahlen aus Deutschland klar untermauern: Es ist ein Konsolidierungsmarkt.

Keine Krise, aber auch keine Aufbruchsstimmung

Catherine Szolar, Vice President bei mrp hotels, beschreibt die aktuelle Lage als „neue Normalität“ – strukturell gereift, ohne die Dynamik früherer Wachstumsphasen. Laut dem mrp hotels quarterly vom Februar 2026 tritt der europäische Hotelimmobilienmarkt in eine Phase struktureller Reife ein, geprägt von klarer Segmentierung statt flächendeckendem Aufschwung.

Für den DACH-Raum bedeutet das: langsamer als Südeuropa, aber stabil. Während Spanien, Italien oder Griechenland weiterhin von starker Leisure-Nachfrage profitieren, fehlt dieser Treiber im deutschsprachigen Raum weitgehend. Die Transaktionsaktivität nimmt laut mrp hotels und HOGAPAGE (November 2025) zwar wieder zu – erreicht aber nicht das Niveau vor 2019.

Im Vergleich zu anderen Gewerbeimmobilien steht die Hotellerie dennoch gut da. Laut Hotel Management Network (2026) haben Hotels gegenüber strukturell belasteten Segmenten wie Büroimmobilien ein deutlich stabileres Investoreninteresse aufrechterhalten. Das ist kein Ritterschlag, aber ein relevantes Signal für Entscheider, die Hotelimmobilien im Portfolio halten.

Was die Zahlen aus Deutschland sagen

Drei Perspektiven auf Q1 2026 – eine einheitliche Richtung

Die drei großen Immobilienberater liefern für das erste Quartal 2026 unterschiedliche Volumina – was sich durch abweichende Erhebungsmethoden und Stichtagsdefinitionen erklärt. Die Richtung ist dennoch einheitlich.

• Laut Savills (tageskarte.io, April 2026) erreichte das Transaktionsvolumen für deutsche Hotel- und Beherbergungsimmobilien im Q1 2026 knapp 163 Millionen Euro – 61 Prozent unter dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen fünf Jahre.
• CBRE beziffert das Volumen laut HOGAPAGE (April 2026) auf 318 Millionen Euro, rund zwölf Prozent unter dem Vorjahreswert. Ausschlaggebend sei vor allem das Ausbleiben großvolumiger Abschlüsse: Lediglich zwei Transaktionen überschritten die Marke von 50 Millionen Euro.
• Colliers kommt laut HOGAPAGE (April 2026) auf rund 234 Millionen Euro. Als Hauptgrund nennt das Haus nicht fehlende Opportunitäten, sondern ein weiterhin bestehendes – wenn auch abnehmendes – Kaufpreiserwartungsdelta sowie die gestiegene Komplexität der Assets.

Der rollierende Blick relativiert das schwache Quartal

Ein einzelnes Quartal sagt wenig über die Marktdynamik aus. Aussagekräftiger ist der rollierende Zwölfmonatswert: Laut Savills stieg das Transaktionsvolumen bis Ende März 2026 auf rund 1,7 Milliarden Euro – ein Plus von 24 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Colliers vermeldet für die ersten neun Monate 2025 bereits 1,3 Milliarden Euro, gegenüber 915 Millionen Euro im Vergleichszeitraum 2024.

Bemerkenswert: Laut Colliers ist erstmals seit 2019 wieder eine leichte Renditekompression zu beobachten – ein Indiz dafür, dass Kapital aktiver in den Markt drängt und Preise unter Aufwärtsdruck geraten.

Wer kauft – und was er erwartet

Das Kapital kommt überwiegend von außen. Laut CBRE (HOGAPAGE, April 2026) entfielen gut 60 Prozent des deutschen Transaktionsvolumens auf ausländische Käufer, vorwiegend angelsächsisches Kapital. Die Investorenstimmung europaweit ist dabei deutlich positiver als die Quartalszahlen vermuten lassen: Laut dem Hotel Investor Compass von Cushman & Wakefield (April 2026) planen 58 Prozent der befragten Investoren, 2026 mehr Kapital einzusetzen als im Vorjahr. 54 Prozent wollen Nettokäufer sein, nur 7 Prozent rechnen mit Nettoverkäufen.

Gleichzeitig sind die Renditeanforderungen gestiegen. Das durchschnittliche ROE-Ziel (Return on Equity, Eigenkapitalrendite) liegt laut Cushman & Wakefield bei 15,6 Prozent – gegenüber 13,6 Prozent im Jahr 2025. Wer Kapital einwerben will, muss belastbarere Businesspläne vorlegen als noch vor zwei Jahren.

Christine Mayer, Head of Hotel Valuation Germany & Austria bei Cushman & Wakefield, ordnet die DACH-Region dennoch positiv ein: „Deutschland, Österreich und die Schweiz werden weiterhin als verlässliche, langfristig tragfähige Märkte wahrgenommen.“ Zu den Destinationen mit dem stärksten Aufmerksamkeitszuwachs zählen laut dem Hotel Investor Compass Berlin (+9 %) und München (+8 %).

Finanzierung: Banken selektiver, Alternativen gefragt

Die Finanzierungsseite bleibt angespannt. Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, brachte es laut mrp hotels quarterly (Februar 2026) auf den Punkt: „Eine Entlastung über sinkende Zinsen ist nicht zu erwarten – Projekte müssen sich mit dem aktuellen Zinsniveau rechnen.“ Klassische Banken agieren selektiver und fordern höheres Eigenkapital, mehr Transparenz und belastbare Kapitaldienstfähigkeit.

Ergänzend gewinnen alternative Finanzierungsinstrumente an Bedeutung: Private Credit, strukturierte Beteiligungen und Joint-Venture-Modelle füllen die Lücken, wo Bankfinanzierungen an regulatorische oder strukturelle Grenzen stoßen. Der durchschnittliche Loan-to-Value (LTV, Beleihungsauslauf) liegt laut Cushman & Wakefield (März 2026) bei 51 Prozent, leicht gestiegen von 49 Prozent im Vorjahr – was auf eine marginal größere Bereitschaft der Banken hindeutet, Hotelinvestitionen zu begleiten.

Operative Basis: stabile Auslastung, Druck auf den Zimmerpreis

Den Investitionsentscheidungen liegt eine solide, aber nicht spektakuläre operative Basis zugrunde. Laut IHA-Branchenreport „Hotelmarkt Deutschland 2026″ (Mai 2026) stieg die durchschnittliche Zimmerauslastung gegenüber 2024 leicht um 0,9 Prozentpunkte auf 68,1 Prozent. Der durchschnittliche Netto-Zimmerpreis (ADR) sank jedoch um 2,8 Prozent auf 109 Euro, was den RevPAR (Revenue per Available Room, Umsatz pro verfügbarem Zimmer) auf 74 Euro drückte. Mit 497,4 Millionen Übernachtungen erreichte das deutsche Beherbergungsgewerbe 2025 dennoch einen neuen Höchstwert.

Was das für die Branche bedeutet

Für Hoteliers und Eigentümer im DACH-Raum bedeutet die aktuelle Marktlage vor allem eines: Geduld und Präzision sind gefragt. Der Markt funktioniert – aber nicht mehr nach den Reflexen der Nullzinsphase. Wer Immobilien veräußern möchte, muss realistische Preisvorstellungen mitbringen; das Kaufpreiserwartungsdelta, das Colliers beschreibt, löst sich nicht von selbst auf. Wer kaufen möchte, trifft auf selektive, renditeorientierte Investoren mit gestiegenen Anforderungen.

Die leichte Renditekompression und die deutlich gestiegene Zwölfmonats-Aktivität sind dabei durchaus ermutigende Signale: Der Markt bewegt sich, nur in anderen Zyklen als gewohnt. Einzelne schwache Quartale sagen wenig – die Richtung auf Jahressicht zeigt nach oben.

Quellen

• AHGZ – Hotelimmobilien: Der Markt sortiert sich neu
• HOGAPAGE / CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield – Hotelinvestmentmarkt DACH, April 2026
• tageskarte.io / Savills – Hotelinvestmentmarkt Deutschland Q1 2026, April 2026
• mrp hotels quarterly – Europäischer Hotelimmobilienmarkt, Februar 2026
• Cushman & Wakefield – Hotel Investor Compass, April 2026
• Hotel Management Network – European Hotel Investment Outlook 2026
• IHA – Branchenreport Hotelmarkt Deutschland 2026, Mai 2026
• tageskarte.io / JLL – Globales Hotelinvestment 2025, Februar 2026