Gericht bestätigt Betriebsverbot für 29 Frankfurter Serviced Apartments

29 Wohneinheiten in Frankfurt-Sachsenhausen dürfen nicht länger als Serviced Apartments über Buchungsplattformen laufen. Das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main wies den Eilantrag eines Immobilienunternehmens gegen die Nutzungsuntersagung der städtischen Bauaufsicht zurück. Der Beschluss ist rechtskräftig, das Betriebsverbot bleibt bestehen.

Was passiert ist

Das Unternehmen betreibt in Sachsenhausen ein Aparthotel mit 29 Einheiten und vermarktet diese als Serviced Apartments über mehrere Online-Buchungsplattformen. Auf den Betrieb stieß die Bauaufsicht durch eigene Internetrecherche, wie frankfurt.de mitteilt. Die Behörde untersagte daraufhin den Betrieb.

Der rechtliche Kern liegt in einer doppelten Genehmigungspflicht. Nach der Hessischen Bauordnung braucht die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung, also den genehmigungspflichtigen Wechsel der baurechtlichen Zweckbestimmung. Hinzu kommt eine Genehmigung nach der Frankfurter Ferienwohnungssatzung von März 2018. Beides lag nicht vor, wie die hessenschau berichtet. Für den Betrieb hätte zunächst eine Nutzungsänderung nach der Hessischen Bauordnung beantragt werden müssen, so das Gericht.

Simone Zapke, Amtsleiterin der Bauaufsicht Frankfurt, ordnet den Beschluss so ein:

„Die Entscheidung ist ein wichtiges Signal für den Schutz des Frankfurter Wohnraums. Wir werden auch künftig gegen nicht genehmigte Ferienwohnungen vorgehen und die baurechtlichen Vorgaben konsequent durchsetzen.“

Warum das Etikett „Serviced Apartment“ nicht schützt

Das Objekt ist baurechtlich als Wohnraum genehmigt, wird aber beherbergungsartig und gewerblich genutzt. Genau dieser Wechsel ist die genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. An der baurechtlichen Einordnung ändert die Vermarktungsbezeichnung nichts.

Apartmenthotels, Serviced Apartments und Micro-Living-Konzepte sitzen an der Schnittstelle zwischen gewerblicher Hotelnutzung für kurze Aufenthalte und einer auf Dauer angelegten Wohnnutzung. Die Zuordnung richtet sich laut Lexology nach dem konkreten Konzept und wird im Einzelfall entschieden. Ein Abgrenzungskriterium ist der Serviceanteil: Wer gemeinsame Aufenthalts- oder Speiseräume vorhält und Leistungen wie Wäsche- oder Reinigungsservice anbietet, gilt laut REIUS tendenziell als Beherbergungsbetrieb. Eine rechtlich klare Grenze zwischen längerfristigem Wohnen im Serviced Apartment und dem kurzzeitigen Hotelaufenthalt existiert nicht.

Auch vertragliche Konstruktionen hebeln die Einstufung nicht aus. Das Amtsgericht Frankfurt urteilte am 27. Januar 2023 (Az. 940 OWi 862 Js 45753/22), dass eine kurzfrequentierte Untervermietung über ein Internetportal auch bei vorgegebener Mindestnutzungsdauer eine genehmigungspflichtige Fremdenbeherbergung sein kann. Wer über Klauseln versucht, den Charakter als Wohnnutzung zu wahren, steht rechtlich auf unsicherem Boden.

Frankfurts systematischer Vollzug

Der Fall ist Teil eines lange laufenden Vorgehens. Frankfurt geht seit 2013 auf Grundlage der Hessischen Bauordnung gegen illegale Ferienwohnungen vor, seit 2018 flankiert von der Ferienwohnungssatzung, wie Haufe berichtet. Diese erlaubt eine Touristenvermietung von maximal acht Wochen pro Jahr.

Seit Inkrafttreten der Satzung deckte die Stadt laut Haufe 1.144 illegale Ferienwohnungen mit knapp 50.000 Quadratmetern Wohnfläche auf und führte sie dem regulären Wohnungsmarkt zurück. In den vergangenen vier Jahren waren es laut Bauaufsicht durchschnittlich über 320 Wohnungen jährlich. Die verhängten Bußgelder summieren sich seit 2018 auf mehr als zwei Millionen Euro, der Bußgeldrahmen reicht laut Wunderflats bis 25.000 Euro pro Wohnung. Für die Verfolgung schuf die Stadt zwei neue Stellen in der Bauaufsicht.

Abgesichert ist das Vorgehen durch obergerichtliche Rechtsprechung. Das Oberlandesgericht Frankfurt bestätigte laut Haufe im August 2019 (Beschluss v. 2.8.2019, 2 Ss-OWi 438/18) ein Bußgeld von 6.000 Euro wegen ungenehmigter Vermietung. Den Schaden begründet die Stadt vor allem damit, dass dem Wohnungsmarkt Wohnraum entzogen werde und die Verknappung mittelbar die Mieten treibe.

Was das für Betreiber im DACH-Raum heißt

Die Einordnung ist unbequem: Über den Betrieb entscheidet das Baurecht, nicht das Geschäftsmodell auf dem Papier. Wer Wohnraum in ein beherbergungsartiges Konzept überführt, braucht in Städten mit Zweckentfremdungssatzung regelmäßig zwei Genehmigungen. Fehlt eine davon, kann die Bauaufsicht den Betrieb per Untersagungsverfügung stoppen. Der Eilrechtsschutz greift, wie der Frankfurter Fall zeigt, nicht automatisch.

Für die tägliche Steuerung heißt das: Vor der ersten Buchung muss geklärt sein, wie die Einheit baurechtlich gewidmet ist und ob eine Nutzungsänderung beantragt wurde. Der Serviceumfang gehört auf den Prüfstand, weil gemeinsame Aufenthalts- und Speisebereiche sowie Reinigungs- und Wäscheleistungen die Einstufung als Beherbergungsbetrieb wahrscheinlicher machen. Das Argument der Mindestnutzungsdauer trägt vor Gericht nicht zwingend.

Für Eigentümer und Investoren verschiebt sich das Risikoprofil. Ein Objekt, das über Plattformen sichtbar ist, lässt sich von Behörden leicht recherchieren, wie Frankfurt vormacht. Bei einem Nutzungsverbot fallen die kalkulierten Erlöse aus, während Fixkosten und Bußgeldrisiko bleiben. Städte wie Frankfurt haben Personal und Rechtsprechung auf ihrer Seite, der Wohnungsdruck macht ein Nachlassen unwahrscheinlich. Wer zwischen Wohnen und Beherbergen operiert, sollte den Genehmigungsstatus als betriebswirtschaftliche Kernkennzahl behandeln, nicht als Formsache.

Quellen

• ahgz – Verwaltungsgericht: Nutzungsverbot für Frankfurter Apartment-Hotel
• Stadt Frankfurt (frankfurt.de) – Mitteilung zur Nutzungsuntersagung und Beschluss des VG Frankfurt
• hessenschau.de – Aparthotel in Sachsenhausen darf nicht betrieben werden
• Immobilien Zeitung (iz.de) – Eilantrag gegen Nutzungsuntersagung gescheitert
• Haufe – Frankfurts Vorgehen gegen Zweckentfremdung von Wohnraum
• Wunderflats – Ferienwohnungssatzung Frankfurt und Bußgeldrahmen
• Hessen Ordentliche Gerichtsbarkeit – AG Frankfurt, Urteil v. 27.01.2023, Az. 940 OWi 862 Js 45753/22
• Lexology – Baurechtliche Einordnung von Apartmenthotels und Serviced Apartments
• REIUS – Abgrenzung Beherbergungsbetrieb und Wohnnutzung