Pictet kauft Zürich Marriott – und Bern rechnet anders
Pictet Elevation II übernimmt das Zürich Marriott mit 266 Zimmern – während Bern 2025 ein Logiernächtenminus von 1,9 Prozent verbucht. Zwei Städte, zwei Marktlogiken.
Der Pictet-Fonds Elevation II hat gemeinsam mit Vertell Asset Management das Zürich Marriott Hotel gekauft: 266 Zimmer, Fünf Sterne, seit 1996 unter Marriott-Flagge. Beteiligte verkündeten den Deal am 18. Juni 2026, den Kaufpreis nannten sie nicht. 100 Kilometer westlich zeigt Bern das Gegenbild: Dort sanken die Hotellogiernächte 2025 um 1,9 Prozent.
Beide Städte liegen im selben Land, unter derselben Frankenstärke, im selben Rekordjahr der Schweizer Hotellerie. Trotzdem folgen sie zwei verschiedenen Logiken für Investoren und Betreiber. Das lässt sich am Marriott-Deal und an den Zahlen aus beiden Märkten ablesen.
Was Pictet in Zürich gekauft hat
Käufer ist der von Pictet Alternative Advisors verwaltete Fonds Elevation II, der die Akquisition laut Pictet-Medienmitteilung gemeinsam mit Vertell Asset Management als operativem Partner getätigt hat. Vertell übernimmt das Asset Management, Marriott bleibt Betreiber. Das Haus liegt laut investrends direkt am Flussufer, wenige Gehminuten vom Hauptbahnhof und der Altstadt entfernt.
Der operative Hebel steckt weniger im Zimmergeschäft als im Tagungsbereich: 2.100 Quadratmeter Veranstaltungsfläche, laut Pictet die größten Tagungsräume unter den Fünf-Sterne-Häusern im Stadtzentrum. Dazu läuft eine Renovierung. Öffentliche Bereiche und Gastronomie sind laut investrends bereits modernisiert, die Zimmerrenovierung läuft weiter. Wertsteigerung über Sanierung eines etablierten Assets, nicht über Neubau.
Die Beraterriege zeigt die Größenordnung. Vermittelt hat den Deal HVS Hodges Ward Elliott, Pictet ließ sich laut eigener Mitteilung von Baker McKenzie, BDO, CBRE, JLL, Drees & Sommer und AKD beraten. Als Finanzierer trat laut Mitteilung vom Juli 2026 die Aareal Bank auf. Pictet verwaltet nach Angaben von Baker McKenzie rund 54 Milliarden US-Dollar in alternativen Strategien, davon etwa 5 Milliarden in Immobilien.
„Swiss real estate, and hospitality in particular, are of long-term interest to us. The revival of investor interest in secure assets in stable regions, given global geopolitical stresses, only reinforces this longstanding conviction“, sagte Roman Lochowski, bei Pictet für die Deal-Ausführung im Direct-Real-Estate-Bereich verantwortlich, laut Europe Real Estate.
Zürichs Investment-These: Nachfrage steigt, Angebot steht still
Die Ankünfte in Zürich liegen laut finews über dem Vorkrisenniveau, während die Hotelkapazität im Stadtzentrum in den vergangenen zehn Jahren nur um 0,5 Prozent zugelegt hat. Im Luxus- und Upper-Upscale-Segment stieg der RevPAR, der Umsatz je verfügbarem Zimmer, 2025 laut finews um mehr als zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr. Wenig neues Angebot, steigende Nachfrage, das hebt die Preise.
Die Regionsdaten stützen das. Die Tourismusregion Zürich erreichte laut Tages-Anzeiger 2025 rund 7,56 Millionen Logiernächte, ein Plus von 3,5 Prozent. Damit lieferte die Region laut Bundesamt für Statistik den größten Zuwachs der Schweiz (+253.000). 39 Prozent der Gäste stammen laut Tages-Anzeiger aus der Schweiz, doch Großbritannien (+8,2 Prozent), Italien (+6,4 Prozent) und Deutschland (+3,6 Prozent) legten zu. Für das erste Halbjahr 2025 meldeten Zürcher Handelskammer und Zürich Tourismus eine Auslastung von 61,1 Prozent (+1,9 Prozentpunkte) und einen RevPAR-Anstieg von 183,20 auf 193,50 Franken bei 1,75 Tagen durchschnittlicher Aufenthaltsdauer.
Bern: Rekordjahr, dann Gegenwind
Bern zeichnet ein anderes Bild. Laut Statistik Stadt Bern verbuchte die Hotellerie 2025 insgesamt 1.071.967 Logiernächte, ein Minus von 1,9 Prozent. Der Rückgang kam von außen: Ausländische Gäste sanken um 4,8 Prozent, Schweizer Gäste legten um 1,9 Prozent zu. Der Markt umfasst laut Statistik Stadt Bern 39 Betriebe mit 2.858 Zimmern, die Zimmerauslastung lag bei 65,3 Prozent nach 65,6 Prozent im Vorjahr.
Die Aufenthalte sind kurz: im Schnitt 1,7 Nächte, ausländische Gäste 1,9, Schweizer 1,5. Das ist das Profil eines Verwaltungs- und Politikstandorts. Getaktete Kurzaufenthalte, wenig internationaler Freizeit- und Luxusdruck, entsprechend geringere Preissetzungsmacht im Oberklassesegment. Wer in Bern eine RevPAR-Story wie in Zürich in die Tabelle schreibt, rechnet am Nachfrageprofil vorbei.
Der Rückgang folgt auf zwei starke Jahre. 2023 überschritt Bern laut htr.ch erstmals die Million Logiernächte (+27,2 Prozent in der Hotellerie), 2024 kamen laut htr.ch weitere 6,1 Prozent hinzu. Das Minus 2025 ist damit eher Normalisierung auf hohem Niveau als Absturz. Zugleich rücken laut Hotel Inside genau solche B-Destinationen in den Fokus der Ketten, weil Zürich, Basel und Genf längst mehrfach belegt sind.
Was das für die Branche heißt
Ein Bewertungsmodell taugt nicht für beide Städte. In Zürich trägt die These über die Preisseite. Knappes Angebot plus internationale Nachfrage erlauben ADR- und RevPAR-Wachstum, weshalb institutionelles Kapital wie der Pictet-Fonds bereit ist, Fünf-Sterne-Assets ohne offengelegten Preis zu übernehmen und über Sanierung nachzuschärfen. Wer hier ein Haus positioniert, arbeitet an Segment, Tagungskapazität und internationalem Vertrieb.
In Bern liegt der Hebel bei der Auslastung, nicht beim Preis. Politik-, Kongress- und Verwaltungsnachfrage ist planbar, aber gedeckelt. Ein Betrieb lebt hier von Auslastungssteuerung, von Wochentags- statt Wochenendgeschäft und von der Frage, ob sich die inländische Nachfrage stabil halten lässt, während die ausländische wegbricht. Für Investoren bedeutet das ein defensiveres Renditeprofil mit engeren Aufschlagsgrenzen.
Der praktische Fehler wäre, den Erfolg des einen Standorts als Blaupause für den anderen zu lesen. Ein Ketten-Rollout, der in Zürich über Markenpräsenz und Preisdurchsetzung funktioniert, muss in Bern über Auslastung und Nachfrageverbreiterung gerechnet werden. Zwei Städte, zwei Excel-Tabellen.
Quellen
- ahgz – Hotelmarkt Schweiz: Zürich und Bern, Hotelstandorte mit Potenzial
- cash.ch – Pictet erwirbt Zürich Marriott Hotel
- finews – Zürcher Hotelmarkt und RevPAR-Entwicklung
- investrends – Pictet übernimmt Zürich Marriott
- Baker McKenzie – Advised Pictet on acquisition of Marriott Zurich
- Aareal Bank – Finanzierung Zürich Marriott
- Europe Real Estate – Pictet acquires Zurich Marriott (Statements Kohalmi/Lochowski)
- Tages-Anzeiger – Rekord bei Logiernächten in der Tourismusregion Zürich
- Zürcher Handelskammer / Zürich Tourismus – Halbjahreszahlen 2025
- Statistik Stadt Bern – Logiernächte 2025
- htr.ch – Bern-Rekordjahre 2023/2024 und HotellerieSuisse
- BFS – Beherbergungsstatistik Schweiz 2025
- Proudmag / BFS – Nettozimmerauslastung und regionale Zuwächse 2025
- Hotel Inside – Ketten-Strategie in B- und C-Destinationen
- 20 Minuten – Schweiz Tourismus, Statement Nydegger
- watson – Ausblick Schweizer Tourismus 2026
Beiträge aus der Redaktion von das Hotellerie.
