Honestis gründet DHO als eigene White-Label-Struktur für DACH

In Köln haben die Honestis-Gruppe und der Manager Björn Weidner die DHO Deutsche Hotel Operations GmbH gegründet, einen White-Label-Betreiber für Hotelimmobilien in der DACH-Region. Weidner übernimmt die Geschäftsführung und baute das Unternehmen gemeinsam mit Honestis-Vorstand Dirk Iserlohe auf. DHO bietet Eigentümern an, deren Bestandshotels zu betreiben – wahlweise unter einer Dorint-Marke oder markenneutral.

White-Label heißt: Ein Betreiber führt das Hotel operativ, ohne dass zwingend eine bekannte Marke am Haus hängt. Der Eigentümer bleibt Eigentümer, gibt aber operatives Risiko und Managementaufgaben an den Dienstleister ab.

Was DHO konkret anbietet

Laut Firmen-Website richtet sich DHO an Bestandshotels, ganze Portfolien und markenflexible Konzepte in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Das Angebot umfasst Fix- und Hybridpachtverträge mit Reporting-Pflichten, ein Management-Team sowie zentrale Dienstleistungen aus dem Dorint-Verbund. Eigentümer wählen zwischen den Marken Hommage Luxury Hotels Collection, Dorint Hotels & Resorts, Essential by Dorint oder einem reinen White-Label-Betrieb.

Im Fokus stehen Häuser im Drei- bis Vier-Sterne-plus-Segment in A-, B- und C-Städten, angeboten als Asset- oder Share-Deal, vor allem bei Portfolien. Zur Absicherung nennt DHO eine Konzerngarantie der DHI Dorint Hospitality & Innovation GmbH sowie Mietbürgschaften auf erstes Anfordern. Darin liegt der Verkaufspunkt: ein Betreiber mit dem finanziellen Rückhalt eines etablierten Konzerns.

Kein Neuanfang, sondern Institutionalisierung

Neu ist die Gesellschaft, nicht das Geschäftsmodell. Honestis betreibt seit Februar 2022 ein Haus im White-Label-Verfahren: Laut Tageskarte.io übernahm damals die HON Hospitality Düsseldorf GmbH das Kö59 in Düsseldorf und führte es als Haus der Hommage Luxury Hotels Collection. Mit DHO gießt die Gruppe eine erprobte Praxis in eine eigene Struktur und macht sie systematisch vermarktbar.

Die Grundlage entstand über Jahre. Die Marke Hommage ist laut hotelier.de auf sechs Häuser gewachsen, darunter der Söl’ring Hof auf Sylt, der Nassauer Hof in Wiesbaden und das Grand Tirolia in Kitzbühel. Die Lifestyle-Marke Essential by Dorint im Drei-Sterne-Segment brachte die Gruppe laut tophotel.de 2019 auf den Markt. Übernommen hatte Honestis Dorint 2016/17 vom Vorbesitzer Ebertz & Partner (E&P), wobei Iserlohe zuvor bereits E&P führte, wie thomas-daily.de berichtet.

Warum Dorint jetzt für Dritte betreibt

Hinter dem Schritt steht ein Wachstumsziel. Bis Ende 2028 will die Gruppe nach Angaben von hotelinside.ch mindestens 80 Hotels mit rund 600 Millionen Euro Umsatz betreiben. Aktuell sind es je nach Zählweise 62 bis 64 Häuser inklusive Pipeline. Diese Lücke lässt sich mit eigenem Kapital kaum schließen. Iserlohe wird von hotelvor9.de mit der Einschätzung zitiert, Wachstum sei „derzeit fast ausschließlich durch lukrative Übernahmen möglich“. White-Label senkt hier den Kapitalbedarf: Dorint bringt Betrieb und Marke ein, der Eigentümer das Haus.

Finanziell steht die Gruppe nach eigener Darstellung stabiler da als in den Vorjahren. Laut Honestis ist Dorint seit Februar 2025 bankschuldenfrei; für 2025 plant die Gruppe laut hotelvor9.de die Rückkehr in die Profitabilität mit rund fünf Millionen Euro Gewinn. Der Umsatz stieg laut Tageskarte.io auf über 320 Millionen Euro, bei einer Belegung von 63,4 Prozent und einer ADR (durchschnittlich erzielter Zimmerpreis, netto) von 134,60 Euro. Für 2025 erwartet die Gruppe ein ADR-Plus von acht Prozent.

Die Sanierung trieb der Streit um Corona-Beihilfen. Laut tophotel.de fiel das Eigenkapital von 90 auf rund 15 Millionen Euro; Iserlohe klagt beim Bundesverfassungsgericht auf Gleichstellung. Zur Höhe der Kapitalerhöhung durch die Muttergesellschaft kursieren unterschiedliche Angaben: Honestis nennt 35 Millionen Euro zur Ablösung der Corona-Kredite, hotelvor9.de spricht von 25 Millionen Euro frischem Eigenkapital seit der Pandemie.

Was das für Eigentümer in DACH heißt

Für unabhängige Eigentümer entsteht mit DHO ein zusätzlicher nationaler Betreiber mit Konzernrückhalt, und das trifft einen wunden Punkt. Barbara Müller (MRICS, Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors) beschreibt gegenüber fondsforum.de, dass die Auswahl an nationalen „bankable“ Betreibern – aus Bankensicht kreditwürdig und tragfähig – in der DACH-Region zurückgegangen ist. Wer sein Haus verpachten oder in Fremdmanagement geben will, hat weniger belastbare Adressen zur Wahl als noch vor Jahren.

Für einen Eigentümer, der aus Betrieb oder Nachfolge aussteigen, die Immobilie aber behalten will, ist DHO damit ein Ansprechpartner, der Pacht mit Konzerngarantie und Mietbürgschaft auf erstes Anfordern hinterlegt. Für die Finanzierung zählt das: Banken bewerten laut Colliers (via cash-online) zunehmend Bonität, Skalierbarkeit und Vertragsgestaltung des Betreibers, wenn sie ein Hotelinvestment einpreisen. Ein Betreiber mit Konzerndeckung verbessert die Verhandlungsposition gegenüber dem Kreditgeber.

Die Kehrseite gehört zur Abwägung. Wer die Fixpacht plus feste Marke wählt, gibt operative Kontrolle und Markenhoheit ab. Die freie Markenwahl bis hin zum reinen White-Label mildert das, verlagert die Frage aber auf die Vertragskonditionen. Dauer, Reporting-Tiefe, Ausstiegsklauseln und die Ausgestaltung der Hybridpacht entscheiden, ob der Deal für den Eigentümer tragfähig bleibt. Für Betriebe in B- und C-Städten, die für internationale Ketten uninteressant sind, dürfte DHO die realistischere Option sein als der große Markenname.

Quellen

• AHGZ – Dorint/Honestis-Gruppe gründet neuen White-Label-Betreiber
• Tageskarte.io – DHO Deutsche Hotel Operations GmbH gegründet / Kö59 White-Label 2022
• Honestis AG – DHO Deutsche Hotel Operations GmbH
• DHO Hotels – Betreiberkonzept und Absicherung
• Honestis AG – DHI Dorint Hospitality & Innovation, Unternehmenszahlen
• Hotel vor9 – Dorint-Wachstumsziele und Prognose 2025
• Hotel Inside – Dorint 2028-Ziel, Pachtverträge DACH
• Top Hotel – Essential by Dorint, Beihilfestreit und Eigenkapital
• hotelier.de – Übernahme Dorint durch Honestis / Hommage Luxury Hotels Collection
• Thomas Daily – Iserlohe und E&P als früherer Dorint-Eigentümer
• Wikipedia – Dorint: Mitarbeiter- und Umsatzzahlen 2024
• Fondsforum – Barbara Müller (MRICS) zum Markt für White-Label-Betreiber
• Cash-Online – Colliers zu Betreiberbonität und Investmentbewertung
• Horwath HTL – White-Label-Betreiber in Deutschland