BayernLB steigt wieder in Hotelfinanzierung ein – mit 2 Mrd. Euro

Um rund 2 Milliarden Euro will die Bayerische Landesbank ihr Finanzierungsvolumen im Hotelsegment ausbauen. Das berichten die ahgz und die Immobilien Zeitung. Die Bank steuert damit gegen den Markttrend: Am europäischen Hotelinvestmentmarkt sank das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2026 um 9,5 Prozent, in Deutschland brach es um 46 Prozent ein.

Was die BayernLB plant

Der Schwerpunkt des Ausbaus liegt laut der zitierten Bank-Kommunikation in Deutschland, konkret in den Top-7-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart sowie weiteren etablierten Hotelmärkten. Ergänzend nennt die Meldung selektive Engagements an europäischen Kernstandorten wie Mailand, Paris, Amsterdam und London. Diese Städte decken sich mit dem Auslandsnetz der Bank, die dort Niederlassungen unterhält.

Das bestehende Hotelteam in Deutschland soll zwei zusätzliche Kräfte bekommen, in London kommt eine weitere Fachkraft hinzu. Betreut wird das Segment vom Münchener Standort aus. Die Bank unterhält eine eigene Landingpage für Hotelfinanzierungen und zählt Managementimmobilien, zu denen Hotels gehören, zu ihren regulären Assetklassen neben Büro, Wohnen, Logistik und Einzelhandel.

Vom Aussteiger zum Finanzierer

Der eigentliche Bruch zeigt sich im Rückblick. Anfang 2022 hielt sich die BayernLB komplett aus dem Segment heraus. „Hotels finanziert die BayernLB derzeit nicht“, zitierte die Wirtschaftswoche damals im Kontext der Strategie „Immo24″. Die Begründung: Wie sich Geschäftsreisen nach Pandemie und Homeoffice-Trend entwickeln würden, sei zu schwer vorherzusagen. Zugleich wollte die Bank ihr gewerbliches Immobilienkreditvolumen inklusive DKB von rund 60 auf 70 Milliarden Euro bis 2026 steigern, nur eben ohne Hotels.

Innerhalb weniger Jahre kehrte sich diese Haltung um. Getragen wird der Schritt von einer soliden Konzernbasis. Im ersten Halbjahr 2026 erzielte die BayernLB laut immobilienmanager.de einen Vorsteuergewinn von 779 Millionen Euro nach 745 Millionen im Vorjahr. Das Segment Immobilien & Sparkassen/Finanzinstitutionen kam auf 177 Millionen Euro Vorsteuergewinn, wobei diese Zahl auch das Geschäft mit Sparkassen und Finanzinstitutionen enthält und nicht rein die Immobilienfinanzierung abbildet. Die Quote notleidender Kredite lag konzernweit bei 1,1 Prozent. „Unsere niedrige NPL-Quote von 1,1 Prozent zeigt zudem, dass wir trotz des angespannten Marktumfelds über eine gute Portfolioqualität verfügen“, sagt Finanzvorstand André Haag laut immobilienmanager.de.

Der Markt, in den hinein finanziert wird

Das europäische Investmentvolumen erreichte im ersten Halbjahr 2026 laut Cushman & Wakefield rund 11,7 Milliarden Euro, 9,5 Prozent unter Vorjahr, aber knapp 20 Prozent über dem Zehnjahres-Halbjahresdurchschnitt. Der Rückgang trifft nicht alle gleich: Die Zahl der Deals über 100 Millionen Euro stieg im Jahresvergleich um 30 Prozent, der Durchschnittspreis pro verkauftem Zimmer legte um neun Prozent auf 228.416 Euro zu. Großes Kapital sucht gezielt große Objekte.

Deutschland fällt in dieser Statistik zurück. Mit 603 Millionen Euro reichte es laut Cushman nur für Rang fünf, das Volumen brach um 46 Prozent ein. An der Spitze stehen das Vereinigte Königreich mit 3,22 Milliarden Euro und Spanien mit 2,66 Milliarden Euro; London blieb mit 2,3 Milliarden Euro der aktivste Einzelmarkt vor Paris, Wien und Madrid.

Auf der Finanzierungsseite hellt sich das Bild dagegen auf. „Die Liquidität im deutschen Hotelfinanzierungsmarkt hat sich in den vergangenen 18 Monaten deutlich verbessert“, sagt Dominik Rüger von JLL. Deutsche und internationale Senior-Banken sowie Debt Funds seien aktiv, die operative Erholung nach der Pandemie habe das Vertrauen der Kreditgeber gestärkt. Senior-Finanzierungen seien derzeit typischerweise bei einem Loan-to-Value, also dem Verhältnis von Kredit zu Objektwert, von 55 bis 65 Prozent verfügbar, je nach Standort und Qualität. Die Spitzenrendite für Hotels mit langjährigem Pachtvertrag liegt laut CBRE bei 5,25 Prozent.

Die BayernLB ist damit nicht allein. Die Deutsche Pfandbriefbank hat ihr Hotelfinanzierungsgeschäft wieder aufgenommen, die Aareal Bank finanzierte ein Portfolio aus 13 europäischen Hotels der Pandox-Gruppe mit rund 3.500 Zimmern. Der Wettbewerb unter den Kreditgebern nimmt zu.

Was das für Hoteliers auf Finanzierungssuche heißt

Für Betreiber und Eigentümer, die aktuell Kapital für Neubau, Umbau oder Refinanzierung suchen, verbessert sich die Verhandlungsposition, aber nur an bestimmten Adressen. Kehrt mit der BayernLB ein weiterer großer Finanzierer selektiv zurück, steigt die Zahl möglicher Kreditgeber. Mehr Anbieter bedeuten mehr Spielraum bei Marge und Struktur, zumal die Margen laut JLL gegenüber 2024 und 2025 leicht gesunken sind.

Der Haken liegt in der Standortlogik. Der Fokus auf Top-7-Städte und europäische Metropolen heißt im Umkehrschluss: Projekte in B- und C-Lagen bleiben schwerer finanzierbar. Wer außerhalb der Kernmärkte plant, konkurriert um ein knapperes Angebot und muss mit strengeren Konditionen rechnen. Auch der LTV-Korridor von 55 bis 65 Prozent ist eine harte Größe. Der Eigenkapitalanteil bleibt hoch, ein Drittel bis knapp die Hälfte der Investition muss selbst gestemmt werden.

Belastbare operative Kennzahlen werden dabei zum Türöffner. Der RevPAR, also der Umsatz pro verfügbarem Zimmer, sank in Deutschland 2025 laut IHA auf 74 Euro, bei einer Auslastung von 68,1 Prozent und einem Netto-Zimmerpreis von 109 Euro. Ein Haus, das diese Werte übertrifft und stabile Pacht- oder Managementverträge vorweist, verhandelt in einem Umfeld, in dem Kapital wieder verfügbar ist, aber gezielt platziert wird.

Quellen

• ahgz/IZ – Bayern LB baut Hotelfinanzierung aus
• IT-Boltwise – BayernLB erweitert Engagement im Hotelsegment
• immobilienmanager.de – BayernLB Halbjahreszahlen 2026
• BayernLB – Hotelimmobilien-Finanzierung und Factbook
• Wirtschaftswoche/Handelsblatt – BayernLB Strategie Immo24 (2022)
• Cushman & Wakefield – Europäischer Hotelinvestmentmarkt H1 2026
• JLL – Hotelfinanzierung und Investmentmarkt Deutschland
• CBRE – Spitzenrenditen Hotelimmobilien
• IHA – Branchenkennzahlen Hotellerie 2025
• Finanzwende – Zur Geschichte der Landesbanken