Deutschlands Hotelinvestments brechen um 46 Prozent ein

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt kam im ersten Halbjahr 2026 auf 603 Millionen Euro – Rang fünf in Europa und ein Minus von 46 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Das europäische Gesamtvolumen lag bei 11,7 Milliarden Euro. Während Großbritannien und Spanien zulegten, drehte der deutsche Markt in die Gegenrichtung.

Die Zahlen stammen aus dem „Market Beat Europe Hospitality“-Bericht von Cushman & Wakefield, wie tophotel.de berichtet. Die europäische Summe liegt zwar 9,5 Prozent unter dem ersten Halbjahr 2025, aber knapp 20 Prozent über dem Zehnjahresdurchschnitt für ein erstes Halbjahr. Der Kontinent hält sich, Deutschland ist die Ausnahme.

Deutschland fällt zurück, während Europa zulegt

Großbritannien führt das Länder-Ranking laut Cushman & Wakefield mit 3,22 Milliarden Euro an, ein Plus von 74 Prozent. Spanien folgt mit 2,66 Milliarden Euro (plus 34 Prozent), Italien kommt auf 1,31 Milliarden, Frankreich auf 1,25 Milliarden Euro. Deutschland liegt mit 603 Millionen Euro auf Platz fünf.

London blieb mit 2,3 Milliarden Euro aus 24 Immobilien Europas aktivster Einzelmarkt, vor Paris, Wien und Madrid. Dass Wien vor Madrid rangiert, hängt am Verkauf des Park Hyatt Wien aus der Insolvenzmasse der Signa-Gruppe. Für den DACH-Raum zeigt das, worauf sich die Aktivität konzentriert: wenige große, gut sichtbare Objekte.

Der Markt polarisiert nach oben. Die Zahl der Transaktionen über 100 Millionen Euro stieg im Jahresvergleich um 30 Prozent, der durchschnittliche Preis pro verkauftem Zimmer legte um neun Prozent auf 228.416 Euro zu. Die Hälfte des Kapitals floss in Hotels der Kategorien Upper Upscale und Upscale. Die kleinteiligen Deals, die den deutschen Markt sonst tragen, bleiben aus.

Welche Zahl stimmt? Warum die Berater auseinanderliegen

Für die Finanzierungssuche eines einzelnen Betriebs zählt: Es gibt nicht die eine Marktzahl. Cushman & Wakefield meldet für Europa 11,7 Milliarden Euro. HVS kommt für denselben Zeitraum auf 9,4 Milliarden Euro, eine methodische Differenz von 2,3 Milliarden Euro. Beide Häuser sehen einen Rückgang um rund zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr und beide einen Wert über dem Zehnjahresschnitt. Nur die absolute Höhe unterscheidet sich.

Für Deutschland fällt das noch schärfer aus. Je nach Erhebungsmethode lag das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr zwischen 720,9 Millionen Euro (CBRE), 741 Millionen Euro (JLL) und rund 790 Millionen Euro (BNP Paribas Real Estate). Auch die Interpretation geht auseinander: BNP errechnet ein nahezu stabiles Ergebnis, JLL und CBRE weisen Rückgänge von rund 18 beziehungsweise 23,8 Prozent aus. JLL vergleicht die 741 Millionen mit rund 901 Millionen Euro im Vorjahr.

Die Konsequenz für Hoteliers auf Kapitalsuche: Eine einzelne Schlagzeilenzahl trägt keine Entscheidung. Entscheidend ist die Richtung, und die zeigt für Deutschland nach unten. HVS liefert die Erklärung. Die Zahl der Transaktionen sank europaweit um fünf Prozent auf 183, die Zahl der gehandelten Hotels um 19 Prozent, die der Zimmer um 23 Prozent. Gleichzeitig kletterte der Preis pro Hotel um zwölf Prozent auf 36,7 Millionen Euro und der Preis pro Zimmer um 18 Prozent auf ein Jahrzehnthoch von 268.000 Euro. Weniger Objekte, dafür teurer: Das Kapital ist da, es sucht nur wenige Adressen.

Wer kauft, wer sich zurückzieht

Private Investoren dominierten mit 54 Prozent der Käufe und 46 Prozent der Verkäufe, ihr Anteil auf der Verkaufsseite stieg um 8,4 Prozentpunkte. Institutionelle kamen auf 37 Prozent der Käufe und 38 Prozent der Verkäufe, verloren aber 8,8 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr. Wer klassisch mit institutionellem Kapital plant, trifft auf einen zurückhaltenderen Partner.

Auch geografisch verschieben sich die Quellen. Investoren aus der Asien-Pazifik-Region erhöhten ihr Volumen laut Cushman & Wakefield um 500 Prozent, das Volumen aus Amerika brach um 87 Prozent ein. Das Beratungshaus nennt geopolitische Faktoren und eine stärkere Diversifizierung globaler Anleger als Gründe.

Der größte deutsche Deal zeigt das Muster. Aroundtown trennte sich von einem Portfolio aus elf Pentahotel-Objekten mit 1.808 Zimmern in Deutschland, Belgien und Frankreich. Käufer waren laut HVS die amerikanische Ironstone Group und das Londoner Ogilvy Management, der berichtete Preis lag bei rund 275 Millionen Euro (152.100 Euro pro Zimmer). Sechs Häuser stehen in Deutschland. Die Objekte sollen auf IHG-Marken wie Holiday Inn, Voco und Garner umgeflaggt werden. Angelsächsisches Kapital kauft, deutsche Institutionelle bleiben außen vor.

Was das für Betreiber auf Finanzierungssuche heißt

Frederic Le Fichoux, Head of Hotel Transactions EMEA bei Cushman & Wakefield, ordnet die Lage so ein:

„Was wir in der ersten Jahreshälfte 2026 gesehen haben, ist vor allem ein hochselektiver Markt und nicht ein Markt, der sich abschwächt.“

Selektiv heißt konkret: Kapital fließt in Trophäen und große Portfolios, nicht ins Mittelfeld. Für einen einzelnen Betrieb im Drei- oder Vier-Sterne-Segment ohne Markenanbindung wird die Kapitalsuche dadurch schwerer. Wer verkaufen will, konkurriert mit einem Markt, der nach oben polarisiert. Wer refinanzieren muss, verhandelt mit Kapitalgebern, die genauer prüfen.

Die operativen Fundamentaldaten liefern kein Gegenargument. Laut IHA-Branchenreport erreichte das deutsche Beherbergungsgewerbe 2025 mit 497,4 Millionen Übernachtungen einen Höchstwert, die Auslastung stieg auf 68,1 Prozent. Zugleich gab der Netto-Zimmerpreis um 2,8 Prozent auf 109 Euro nach, der RevPAR – der Umsatz pro verfügbarem Zimmer – sank auf 74 Euro. Volle Häuser, aber sinkende Ertragskraft pro Zimmer: Genau das schreckt Kapitalgeber ab.

Dazu kommt der Renditedreh. CBRE meldet, dass die Bruttospitzenrendite im zweiten Quartal um 0,15 Prozentpunkte auf 5,25 Prozent stieg. Nach der ersten Kompression seit 2019 Ende 2025 ist das eine Kehrtwende. Steigende Renditen bedeuten fallende Bewertungen, eine schlechte Nachricht für jeden, der auf Basis der 2025er-Zahlen kalkuliert hat.

Zwei prominente gescheiterte oder verzögerte Verkäufe zeigen, wie zäh der Markt geworden ist. Der Adlon-Verkauf verfehlte bei der Gesellschafterabstimmung die nötige Kapitalmehrheit von 75 Prozent, obwohl 86 Prozent der rund 4.000 Gesellschafter zustimmten. Beim Park Hyatt Wien platzte zunächst der Deal mit der spanischen Medcap, bevor sich ein neuer Käufer fand. Für das zweite Halbjahr erwartet Cushman & Wakefield weitere großvolumige Transaktionen, mehrere Portfolios seien im Markt. Das Geschäft läuft, nur eben oben, nicht in der Breite.

Quellen

• tophotel.de – Hotelinvestmentmarkt bleibt selektiv
• Cushman & Wakefield – MarketBeat Europe Hospitality H1 2026
• Hospitality Net – HVS European Hotel Transactions H1 2026
• Cash-Online – Europäischer Hotelinvestmentmarkt H1 2026
• Archynewsy – European Hotel Investment H1 2026
• CBRE – Hotelinvestmentmarkt Deutschland H1 2026
• JLL – Hotelinvestmentmarkt Deutschland H1 2026
• IHA – Branchenreport 2026
• Die Presse – Park Hyatt Wien Verkauf