83 Prozent der DACH-Betreiber erhöhen Preise – die Marge sinkt trotzdem

83 Prozent der Hotelbetreiber in der DACH-Region planen oder setzen weitere Preissteigerungen um, während 52 Prozent sinkende operative Margen und 46 Prozent einen rückläufigen operativen Cashflow melden. Das zeigt der dritte „Select Operator Monitor“ von Select Hotel Consulting und Tophotel. Von April bis Juni 2026 beteiligten sich 51 Betreibergesellschaften mit mehr als 1.100 Hotels und rund 155.000 Zimmern.

Die Schere zwischen Preis und Ergebnis

Die Rate steigt, das Ergebnis nicht. Laut tophotel.de haben neun von 47 Betreibern ihren RevPAR – den Erlös pro verfügbarem Zimmer – seit Anfang 2024 nicht gesteigert. Bei weiteren 22 lag das Plus zwischen einem und fünf Prozent. Parallel sank die Auslastung bei 17 von 48 Teilnehmern. In diesen Fällen kompensiert der Preis fehlende Nachfrage, statt echte Preismacht abzubilden.

Ein globaler Vergleichswert zeigt, wie tief das Problem sitzt. Laut hotelinside.ch stieg der RevPAR weltweit seit 2019 um 19 Prozent, die Buchungskosten je verfügbarem Zimmer legten im selben Zeitraum um 25 Prozent zu. Die Preisgewinne werden auf der Vertriebs- und Kostenseite schneller aufgezehrt, als sie hereinkommen. Für Westeuropa nennt dieselbe Quelle eine operative Marge von 33,5 Prozent, im europäischen Vergleich das Schlusslicht hinter Süd-, Ost- und Nordeuropa.

Was die Kostenseite in den drei Märkten macht

Der Befund lässt sich Land für Land nachzeichnen. Überall wiederholt sich das Muster aus voller Auslastung und schrumpfender Rentabilität.

Deutschland: Das Beherbergungsgewerbe verzeichnete 2025 laut IHA-Branchenreport mit 497,4 Millionen Übernachtungen einen Höchstwert. Trotzdem gab der Netto-Zimmerpreis um 2,8 Prozent auf 109 Euro nach, der RevPAR sank auf 74 Euro, während die Auslastung um 0,9 Punkte auf 68,1 Prozent stieg (gastgewerbe-magazin.de). Zugleich stiegen die Insolvenzen im klassischen Beherbergungsgewerbe um 40,1 Prozent. Laut insolvenzkarte.de lag das Gastgewerbe 2025 mit rund 108 Insolvenzen je 10.000 Unternehmen auf Platz zwei der Insolvenzquoten, direkt hinter Verkehr und Lagerei. Der IHA nennt als Ursache den Kostendruck in nahezu allen Bereichen, dazu bürokratische Anforderungen und indexierte Mietverträge.

Österreich: Rund 151 Millionen Nächtigungen 2025 bestätigen die Marktstärke. Doch laut WKO stiegen die Betriebskosten in der österreichischen Hotellerie seit 2019 um über 30 Prozent. Das ÖHV/Deloitte-Tourismusbarometer 2026 beziffert die Teuerung in Gastronomie und Hotellerie im März 2026 auf 5,1 Prozent, gegenüber einer allgemeinen Inflationsrate von 3,2 Prozent. Der Prodinger-Report hält fest, dass die Personalkostenquote in vielen Häusern über 40 Prozent des Umsatzes liegt und viele Betriebe die gestiegenen Kosten nicht mehr vollständig an den Gast weitergeben.

Schweiz: 2025 zählte die Branche laut BFS 43,93 Millionen Logiernächte, ein Plus von 2,6 Prozent. Im ersten Halbjahr 2026 waren es rund 20,3 Millionen, 0,7 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum (hotelinside.ch). Auch hier neutralisieren steigende Kosten das RevPAR-Wachstum. Rekordzahlen bei den Logiernächten bedeuten keine hohe Rentabilität.

Warum die Pachtverträge das Problem verschärfen

Erst die dritte Ausgabe des Monitors macht die Entwicklungslinie sichtbar. Die Erwartung weiterer Preissteigerungen kletterte laut den Erhebungen von 62 Prozent (2024) über 76 Prozent (2025) auf jetzt 83 Prozent. Zugleich wuchs die Teilnehmerbasis von 29 Betreibern 2024 über 46 im Jahr 2025 auf 51 in diesem Jahr. Das begrenzt die direkte Vergleichbarkeit der Anteilswerte, macht die Richtung aber umso deutlicher: Der Griff zum Preishebel wird zur Massenreaktion.

Die Studie räumt mit der Vorstellung auf, lange Pachtverträge seien ein Sicherheitsanker. 37 von 50 Befragten verfügen über Laufzeiten von mehr als zehn Jahren, doch 66 Prozent rechnen mit einer Pachterhöhung. Bei 14 von 47 Betreibern liegt die Pachtbelastung bereits über 25 Prozent des Umsatzes. Indexierte Verträge schlagen mit den Kosten durch, statt vor ihnen zu schützen.

„Es wird deutlich, dass die Tragfähigkeit von Geschäftsmodellen nicht an einzelnen Objektsanierungen, Marken oder steigenden Zimmerpreisen hängt“, sagt Tina Froböse, geschäftsführende Gesellschafterin von Select Hotel Consulting. Entscheidend sei das Zusammenspiel von Betreiber und Eigentümer sowie die Rentabilität im Gesamtportfolio.

Schon 2025 hatte Froböse gegenüber immobilienmanager.de formuliert, die Kosten seien schneller gestiegen als die Umsätze. Der Kostenvorlauf ist kein neues Phänomen, sondern ein struktureller Dauerzustand.

Was das für den DACH-Betrieb heißt

Für das Tagesgeschäft verschiebt sich die entscheidende Steuerungsgröße. Wer den Erfolg bislang am Ratenniveau oder an der Auslastung gemessen hat, misst am falschen Punkt. Relevanter wird der Abstand zwischen operativem Cashflow und Break-even, also der Puffer, der nach Pacht, Personal, Vertriebskosten und Ersatzinvestitionen im Haus bleibt.

Das hat Folgen für die Investitionsplanung. Laut Monitor konzentrieren 43 von 50 Betreibern ihre CapEx – Investitionen in den Bestand – auf Ersatzmaßnahmen. Das Geld fließt in den Werterhalt, nicht in die Wertsteigerung. Für die Preisdurchsetzung heißt das: Höhere Raten lassen sich nur halten, wenn der Gast einen erkennbaren Mehrwert erhält, über Standort, Produktqualität, Nutzungskonzept oder operative Leistung. Fehlt dieser Mehrwert, kippt die Preiserhöhung in Auslastungsverlust, wie die 17 Betriebe mit sinkender Belegung zeigen.

Auch Marken- und Betreiberwechsel müssen sich an einer harten Zahl messen lassen: dem zusätzlichen Cashflow, der nach Gebühren und Investitionen im Asset verbleibt. Für Revenue- und F&B-Verantwortliche verschiebt das den Fokus vom reinen Topline-Wachstum zur Kostenflexibilität. Ein Betrieb, der seine Kostenstruktur bei einem Nachfragerückgang nicht schnell anpassen kann, ist bei indexierter Pacht doppelt exponiert. Die entscheidende Frage im nächsten Budgetzyklus lautet daher nicht, wie viel Rate noch drin ist, sondern wie belastbar die Marge bleibt, wenn die Nachfrage nachgibt.

Quellen

• tophotel.de – Betreibermarkt: Höhere Zimmerpreise reichen nicht mehr aus
• hotelinside.ch – Margendruck in der DACH-Hotellerie und globaler RevPAR-/Kostenvergleich
• gastgewerbe-magazin.de – IHA-Branchenreport Hotelmarkt Deutschland 2026
• ahgz.de – IHA zu Kostendruck und Rahmenbedingungen
• insolvenzkarte.de – Insolvenzquoten nach Branchen 2025
• dashotellerie.com – Christie & Co / CoStar-Kennzahlen Deutschland 2025
• immobilienmanager.de – Select-Betreiberumfrage 2025
• select-hc.com – Select Hotel Operator Monitor 2026 und Vorjahresausgaben
• gastro.at – RevPAR-Entwicklung Wien H1 2026
• smarthotelkey.at – ÖHT-Investitionsvolumen österreichische Hotellerie