55 Mio. Euro: Berwanger Hof kehrt als Aparthotel zurück

55 Millionen Euro, mehr als 15 Jahre Leerstand, 80 Apartments im Endausbau: Der Berwanger Hof in der Tiroler Zugspitz Arena geht wieder ans Netz, allerdings nicht als das 4-Sterne-Hotel, das er einmal war. Der steirische Bauträger ALMDORFBAU hat das verfallene Areal reaktiviert, den touristischen Betrieb übernimmt ALPS RESORTS. Aus dem Vollhotel wird ein Aparthotel mit Buy-to-let-Finanzierung, bei dem einzelne Einheiten an Investoren verkauft werden.

Der Kern des Projekts ist nicht die Sanierung eines Hauses, sondern der Konzeptwechsel, der zeigt, wie ein aufgegebenes alpines Objekt heute wieder finanzierbar wird.

Was aus dem Berwanger Hof wird

Im Endausbau umfasst das Resort laut oe24.at 80 Apartments und Suiten, zwischen 87 und 135 Quadratmeter groß, nach Angaben von ALPS RESORTS mit zwei bis drei Schlafzimmern, Vollküche und Balkon oder Terrasse. Das ist ein Residence-Format für Selbstversorger, kein Vollhotel mit Zimmerkategorien und klassischem Servicebetrieb. Der Standort liegt auf 1.336 Metern, laut Betreiber das höchstgelegene Dorf der Zugspitz Arena.

Die Eröffnung läuft schrittweise. Ein erster Teil ist bereits in Betrieb: das Jagdhaus mit dem Restaurant ALPS Kitchen und 13 Ferienwohnungen, ausgestattet unter anderem mit privater Sauna und direktem Pistenzugang, wie tip-online.at berichtet. Die Gesamteröffnung ist für den Winter 2026/27 vorgesehen. Zum Ensemble gehören mehrere Gebäude, darunter Jagdhaus, Alpenrose und Alpenspitze.

Die Einheitenzahl hat sich im Lauf der Planung verschoben. Eine frühere Projektbeschreibung nannte laut reiseblick.net rund 60 Wohneinheiten und etwa 300 Betten, die aktuelle Kommunikation spricht von 80 Apartments. Solche Anpassungen sind bei mehrjährigen Revitalisierungen üblich und markieren die Entwicklung des Konzepts, keinen Widerspruch in den Fakten.

Vom kleinen St. Moritz zum Dornröschenschlaf

Gegründet wurde der Berwanger Hof 1963. Mit historisch 295 Betten laut ALMDORFBAU und alps-resorts.com – schwaebische.de nennt abweichend 346 Betten – war das Haus in den 1970er und 1980er Jahren nach Darstellung von ALMDORFBAU das Zentrum einer Region, die als „kleines St. Moritz“ galt. Die Sängerin und Tänzerin Margot Werner lernte hier ihren späteren Ehemann kennen, der das Vier-Sterne-Haus von seinen Eltern geerbt hatte.

2005 folgte der Konkurs. Die angeordnete Versteigerung blieb laut meinbezirk.at ergebnislos, das Haus fiel in jahrelangen Leerstand, danach begann der Verfall. meinbezirk.at berichtet vom späteren Zustand: Nässe, Schimmel, herabgefallener Putz, dazu Vandalismus und Plünderungen. Margot Werner nahm sich 2012 das Leben.

2022 übernahm ALMDORFBAU das Areal samt Bausubstanz und entschied sich gegen eine reine Sanierung. Teile des historischen Gebäudes mussten laut Bauträger wegen der Bausubstanz abgerissen und neu errichtet werden, besser erhaltene Nebenhäuser wie das Jagdhaus und die Alpenrose wurden saniert. Auffällig ist eine Zahl: In früheren Mitteilungen aus den Jahren 2022 bis 2025 war von rund 44 bis 45 Millionen Euro die Rede, die aktuelle Kommunikation nennt 55 Millionen. Die gestiegene Summe deckt sich mit dem Kostenumfeld, das die Bauwirtschaft im DACH-Raum seit 2022 prägt.

Wer betreibt und wie finanziert wird

ALPS RESORTS, gegründet 2011, zählt heute zu den größeren Ferienresort-Betreibern im Alpenraum. Nach eigenen Angaben, wiedergegeben von meinbezirk.at, überschritt das Unternehmen 2025 erstmals eine Million Nächtigungen in einem Geschäftsjahr, ein Plus von rund 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Beim Umsatz rechnet ALPS RESORTS für 2025 mit einem Wachstum von 20 Prozent und damit erstmals über 70 Millionen Euro. Das Portfolio umfasst laut demselben Bericht mehr als 45 Betriebe.

Die Finanzierung des Berwanger Hofs läuft über ein Buy-to-let-Modell: Die Apartments werden an Investoren verkauft, der Betreiber übernimmt Vermarktung und touristischen Betrieb. Der Bauträger wirbt auf seiner Website mit einem Verkaufsstand von 90 Prozent und einer jährlichen Rendite von mindestens vier Prozent. Das sind werbliche Selbstangaben, keine geprüften Ergebnisse.

Zur Rolle des Hauses vor Ort sagt ALPS-RESORTS-Gründer Gerhard Brix laut oe24.at:

„Dieses Haus ist tief in der touristischen DNA von Berwang verwurzelt. Unsere Aufgabe ist es, hier einen langfristig erfolgreichen Betrieb zu etablieren, der auch den Ort und die Region stärkt.“

Was das für die Branche heißt

Der Fall zeigt, unter welchen Bedingungen aufgegebene alpine Objekte heute wieder ans Netz gehen. Ein Vollhotel mit 295 Betten und entsprechendem Personalbedarf wäre an diesem Standort kaum darstellbar, weder beim Fachkräftebedarf noch bei der Auslastung über zwölf Monate. Das Aparthotel-Format verschiebt die Rechnung. Selbstversorger-Einheiten senken den Personalaufwand pro Gast, weil Frühstücksservice, Etagenservice und Rezeptionsbetrieb schrumpfen oder entfallen. Wer im eigenen Betrieb mit Personalengpässen kämpft, kennt diesen Hebel.

Auf der Finanzierungsseite verlagert Buy-to-let das Kapitalrisiko auf die Käufer der Einheiten und macht Projekte möglich, die über klassische Hotelfinanzierung schwer zu stemmen wären. Für Eigentümer und Entwickler im DACH-Raum ist das Modell im Ferienimmobiliensegment längst etabliert, wirft aber Fragen zur langfristigen Betreiberbindung und zur einheitlichen Vermarktung auf. Sind 80 Einzeleigentümer im Spiel, hängt der Erfolg an einem Betreiber, der Belegung und Standard über Jahre stabil hält.

Für bestehende 4-Sterne-Häuser in der Region entsteht zusätzlicher Wettbewerb an einem prominenten Standort, allerdings in einem anderen Gästesegment. Aparthotels mit großen Wohnungen und Vollküche zielen auf Familien und längere Aufenthalte, nicht auf die klassische Hotelklientel mit Halbpension. Wer sein Haus gegen dieses Format abgrenzen will, positioniert sich über Service, Gastronomie und Erlebnisdichte, also genau die Bereiche, die ein Selbstversorger-Konzept bewusst ausspart.

Quellen

• ahgz.de – Renovierung: 55 Millionen Euro für Tiroler Hotellegende
• oe24.at – Berwanger Hof: Revitalisierung des Promi-Hotels
• tip-online.at – Alps Resorts eröffnet ersten Teil des Bergresort Berwanger Hof
• alps-resorts.com – Bergresort Berwanger Hof
• almdorfbau.at – Projekt Berwanger Hof Suites & Spa
• meinbezirk.at – Berwanger Hof: Übernahme, Zustand und Vorgeschichte / Alps Resorts Wachstumszahlen
• reiseblick.net – Neubau und Konzept des Berwanger Hofs
• schwaebische.de – Margot Werner und der Berwanger Hof
• gewinn.com – Alps Resorts: Portfolio im alpinen Raum
• alpenimmobilien.com – ALPS RESORTS Unternehmenshistorie

Quelle: Originalmeldung