Treugast 2026: Budget schlägt Marge – AAA für Motel One und B&B

Motel One und B&B Hotels halten im Treugast Investment Ranking 2026 beide das Spitzenrating AAA. Etablierte Hotelgesellschaften mit langjährigem Track-Record verloren im Schnitt rund zwei Prozent ihrer Bewertungspunkte gegenüber dem Vorjahr. Treugast stellte das Betreiber-Ranking am 6. Oktober 2026 auf der Immobilienmesse Expo Real in München vor.

Dass zwei Vertreter des unteren Preissegments an der Spitze stehen, während die Branche mit gedämpften Raten und steigenden Kosten kämpft, zeigt, welche Kettenmodelle Investoren in einem schwierigen Marktumfeld als strukturell belastbar einstufen.

Das Rating im Überblick: wer verliert, wer hält, wer aufsteigt

Das Treugast Investment Ranking bewertet die wichtigsten in Deutschland und Österreich vertretenen Hotelgesellschaften. Grundlage sind laut treugast.com 130 Kriterien, verteilt auf sieben Kriterienblöcke und 40 Kriteriengruppen. Die Skala reicht über neun Stufen von AAA („secured ROCE on high level“, also gesicherte Kapitalrendite auf hohem Niveau) bis C („absolutely insecure“). Eine ältere Darstellung nannte noch knapp 200 Kriterien in sechs Blöcken.

Der Punkteverlust fiel 2026 breit aus. Einige Hotelgesellschaften landeten auf der Watchlist für eine mögliche Abwertung, einzelne mussten Rückstufungen hinnehmen. Umgekehrt schafften es sechs Betreiber auf die Watchlist für eine mögliche Aufwertung. Die Odyssey Hotel Group stieg mit BBB neu in die Bewertung ein. Premier Inn gewann nach 2023 zum zweiten Mal den „Most Wanted Investment Partner Award“.

Zwei Mal AAA: die Zahlen hinter der Spitzenbewertung

Motel One verteidigte das AAA-Rating und bewegt sich in zentralen Kategorien auf Benchmark-Niveau. Der gruppenweite Umsatz wuchs 2025 laut tageskarte.io um rund acht Prozent und überschritt erstmals die Milliarden-Euro-Marke, nach 980 Millionen Euro im Vorjahr. Das EBITDA, das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, erreichte nach Angaben von hogapage.de 279 Millionen Euro bei einer Marge von 26 Prozent. Zum Jahresende 2025 betrieb die Gruppe 104 Hotels mit rund 29.300 Zimmern.

Seit März 2025 gehört Motel One zu 80 Prozent der französischen Private-Equity-Gruppe PAI Partners, die laut hospitalityinside.com rund 26 Milliarden Euro an Assets verwaltet. Treugast sieht darin Chancen für den Aufstieg vom nationalen Benchmark zum internationalen Top-Player, verweist aber auf Risiken. Eine Abkehr von stabilen Zimmerpreisen und der wachsende Anteil internationaler Häuser ohne den in Deutschland etablierten „Motel One Bonus“ könnten die Performance belasten.

B&B Hotels, die größte Hoteleinzelmarke Deutschlands, sicherte sich ebenfalls erneut das AAA-Rating. Die Zahlen sind zeitlich gestaffelt: Zum Jahresende 2025 zählte die Gruppe rund 240 Häuser in Deutschland. Anfang Oktober 2026 übernahm sie laut tageskarte.io erste Revo-Häuser in Bamberg, Berlin und Hamburg und überschritt damit erstmals die Marke von 250 Hotels in Deutschland. Das Wachstumsziel unterscheidet sich je nach Bezugsgröße: Für die Region Central & Northern Europe nennt die Ausgangsmeldung 500 Hotels bis 2030, für den deutschen Markt allein nennt hotel-bb.com 400 Häuser. Treugast bescheinigt der Gruppe eine für die Budgethotellerie außergewöhnlich hohe Ertragskraft.

CEO Arno Schwalie ordnet den Kurs über das Zahlenbild hinaus ein:

„Wir sind in den vergangenen Jahren stark gewachsen. Jetzt geht es darum, diesen Weg auch als Marke weiterzugehen: B&B Hotels soll nicht nur für ein verlässliches Hotelprodukt stehen, sondern immer stärker für echte Gastfreundschaft.“

Warum das Budget-Modell als investitionssicher gilt

Der entscheidende Rating-Treiber ist nicht die Markenpositionierung, sondern die Ertragskraft bei schwacher Nachfrage. Beide AAA-Betriebe steigerten ihren Umsatz, obwohl die Marktnachfrage nachließ. Das Limited-Service-Modell liefert die Eigenschaften, die in einem Markt mit gedrückten Raten zählen: schlanke Kostenstrukturen, hohe Auslastung, geringes F&B-Risiko und planbare Margen. Wo Premiumhäuser auf Ratenfantasie angewiesen sind, schlagen Standardisierung und Skalierung durch.

Dass die Budget-Ausrichtung allein kein AAA garantiert, zeigt der Newcomer Odyssey. Die 2012 in den Niederlanden gegründete Gruppe agiert als White-Label-Operator und ging zwischen 2021 und 2024 schrittweise an den Immobilieninvestor Activum SG. Operativ bewegt sich die Gesellschaft im Durchschnitt des relevanten Stadthotellerie-Clusters, was Treugast auf die starke Ausrichtung auf Limited-Service-Konzepte zurückführt. Für die BBB-Bewertung reicht das, weil die finanzwirtschaftliche Performance laut Analysten noch Potenzial nach oben bietet. Ein Modell im Aufbau also, kein Spitzenreiter.

Hintergrund: Was die Revo-Insolvenz über die Marktlogik verrät

Den Kontrast zur Spitze liefert die Vorgeschichte des aktuellen Marktes. Von 178 insolventen Revo-Hotels fanden laut tophotel.de 154 neue Eigentümer, die Erlöse bewegen sich nach Angaben von boerse-express.com im dreistelligen Millionenbereich. Im Januar und Februar 2026 beantragten 138 Hotelgesellschaften von Revo beim Amtsgericht Charlottenburg Insolvenz in Eigenverwaltung. Als Ursachen nennt der Sanierer erhöhte Kosten von Energie bis Personal sowie Doppelstrukturen durch starkes Wachstum, etwa nach der Übernahme der H-Hotels mit mehr als 60 Häusern.

Aus diesem Bestand übernahmen mehrere Akteure Portfolios. B&B integrierte einzelne Häuser, der indische Konzern Prism (Oyo) übernahm laut Ausgangsmeldung zunächst 24 Revo-Häuser und anschließend acht Seminaris-Hotels. Treugast nimmt Prism für das kommende Jahr unter Beobachtung und will die Zukunftsfähigkeit der Strategie auf dem deutschen Markt prüfen.

Der Branchenkontext erklärt die Spreizung zwischen Spitze und Druck. Das deutsche Beherbergungsgewerbe verzeichnete 2025 laut tageskarte.io mit 497,4 Millionen Übernachtungen einen Rekord. Zugleich stieg die Zahl der Unternehmensinsolvenzen im klassischen Beherbergungsgewerbe um 40,1 Prozent. Rekordnachfrage und Insolvenzwelle stehen nebeneinander. Creditreform-Analyst Patrik-Ludwig Hantzsch hält laut dashotellerie.com eine Trendumkehr frühestens 2027 für realistisch.

Was das für DACH-Betriebe heißt

Für Hoteliers und Eigentümer verschiebt das Rating die Argumentationslage bei Finanzierung und Pachtverhandlung. Banken und Investoren prüfen Betreiber zunehmend nach GOP-Belastbarkeit, dem operativen Bruttogewinn, statt nach Preisambition. Wer mit einem Premiumkonzept Pachthöhen aus Vor-Krisen-Zeiten verteidigen will, hat es gegenüber einem skalierbaren Budget-Modell mit nachweisbarer Marge schwer. Im Tagesgeschäft zählen Kostendisziplin, Auslastungssteuerung und ein schlankes Leistungsversprechen bei der Bewertung mehr als die höchste erzielbare Rate.

Die Watchlist markiert eine Warnung an die Mittelschicht. Der durchschnittliche Punkteverlust von zwei Prozent trifft gerade Betreiber ohne klares Kostenprofil. Für Eigentümer mit Pachtverträgen lohnt der Blick auf die finanzielle Substanz des Betreibers, nicht nur auf dessen Markenname. Die Revo-Pleite hat gezeigt, wie schnell Expansionstempo und Doppelstrukturen ein Portfolio ins Wanken bringen.

Quellen

• tophotel.de – Treugast Rating 2026: Motel One und B&B Hotels erneut an der Spitze
• tageskarte.io – Treugast Rating 2026 und Marktzahlen
• presseportal.de – B&B HOTELS erneut mit Höchstbewertung im Treugast Investment Ranking
• hogapage.de – Motel One Jahreszahlen 2025
• meininger.de – Motel One EBITDA und Umsatzentwicklung
• hospitalityinside.com – PAI Partners übernimmt 80 Prozent von Motel One
• hotel-bb.com – B&B Hotels Wachstumsziele Deutschland
• treugast.com – Treugast Investment Ranking Methodik
• boerse-express.com – Revo-Insolvenz: Erlöse im dreistelligen Millionenbereich
• fvw.de – Oyo/Prism übernimmt Revo-Standorte
• hotelvor9.de – Sunday Hotels bestätigt Übernahme von 24 Revo-Hotels
• skift.com – Whitbread strategic overhaul and asset-light shift
• gastgewerbe-magazin.de – Treugast Rating 2023 und Portfolio-Historie
• legourmand.de – Treugast Methodik (historische Kriterienzahl)
• dashotellerie.com – Creditreform zur Insolvenzlage im Gastgewerbe