Hoteltransaktionen in Deutschland um 39 Prozent eingebrochen

Rund 960 Millionen Euro Hoteltransaktionsvolumen in Deutschland in den ersten neun Monaten 2026, 39 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum: So rechnet das Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield (C&W) vor. Savills kommt mit eigener Methodik auf knapp 971 Millionen Euro und ein Minus von 44 Prozent. Zwei unabhängige Häuser, dieselbe Grössenordnung. Es fehlt nicht das Kapital, sondern die grossen Pakete.

Was den Markt 2026 bremst

Der Rückgang liegt im fast vollständigen Ausbleiben von Portfoliotransaktionen. Mit Ausnahme des Pentahotels-Deals kamen solche Pakete laut C&W kaum zustande. Entsprechend verliert die Nutzungsklasse Hotel am gesamten Immobilieninvestmentmarkt an Gewicht: Ihr Anteil halbierte sich im Dreivierteljahr von zehn auf rund fünf Prozent.

Die regionale Spreizung ist auffällig. In den Top-7-Metropolen brach das Volumen laut C&W um 54 Prozent auf 411 Millionen Euro ein. Ausserhalb der Top-7 fiel der Rückgang mit 21 Prozent auf 550 Millionen Euro milder aus. Die Regionen tragen den Markt, nicht die grossen Städte. Savills meldet zudem, dass die Zahl der Transaktionen insgesamt rund ein Viertel unter Vorjahr lag.

Auf der Preisseite tut sich nichts. Die Spitzenrendite, also die anfängliche Verzinsung bei besten Objekten in Top-Lagen, liegt laut C&W im neunten Quartal in Folge stabil bei 5,50 Prozent. Es gibt keine Preiskorrektur, sondern eine Blockade zwischen Angebot und Nachfrage: Verkäufer wollen nicht unter Wert abgeben, Käufer finden kaum verkäufliche Pakete.

Die zwei Deals, die den Markt trugen

Grösste Transaktion der ersten neun Monate war der Verkauf des deutschen Anteils am Pentahotels-Portfolio. Die Aroundtown SA veräusserte sechs Häuser an ein Joint Venture der britischen Ogilvy Capital und der US-amerikanischen Ironstone Group. Das Gesamtpaket – elf Pentahotel-Häuser mit 1.808 Zimmern in Deutschland, Belgien und Frankreich – wurde laut HVS für rund 275 Millionen Euro verkauft, rechnerisch etwa 152.100 Euro je Zimmer; Aroundtown veräusserte dabei den deutschen Anteil mit sechs Häusern.

Grösster Einzeldeal im dritten Quartal war der Erwerb des Intercityhotels am Frankfurter Hauptbahnhof durch Art-Invest Real Estate, Verkäufer war CA Immo. Das 2018 eröffnete Vier-Sterne-Haus hat 414 Zimmer auf rund 18.700 Quadratmetern Mietfläche und ist langfristig an die IntercityHotel GmbH verpachtet, die zu Steigenberger und damit zu H World International gehört. Über den Kaufpreis vereinbarten die Parteien Stillschweigen. Vermittelt hat BNP Paribas Real Estate. Für CA Immo war es laut Unternehmensangaben das letzte ausschliesslich als Hotel genutzte Objekt im Portfolio, ein Schritt in der Konzentration auf Class-A-Büroimmobilien.

Art-Invest managt bereits ein Hotelportfolio von rund 35 Objekten mit etwa 1,2 Milliarden Euro Volumen, Schwerpunkt Business-Hotels. Der Käufertypus zeigt, wohin der Markt läuft: Investoren mit Betreiber-Nähe und klarer Bestandslogik statt reiner Finanzkäufer.

Warum 2026 nach einem Einbruch aussieht und doch Rückkehr aus der Spitze ist

Der 39-Prozent-Rückgang braucht Kontext. 2025 war ein Ausreisserjahr nach oben, kein Normaljahr. Deutschland erreichte laut C&W im Gesamtjahr 2025 rund 1,95 Milliarden Euro Hotelinvestmentvolumen, ein Plus von etwa 50 Prozent. Schon die ersten drei Quartale 2024 hatten mit 940 Millionen Euro einen Zuwachs von 114 Prozent gebracht. Europaweit lag das Hotelvolumen 2025 bei über 27 Milliarden Euro, dem höchsten Stand seit 2019.

Gemessen am Fünf-Jahres-Durchschnitt fällt das aktuelle Dreivierteljahr nur elf Prozent niedriger aus. Christine Mayer, Head of Hotel Valuation Germany bei Cushman & Wakefield, ordnet das so ein:

„Trotz der beiden ‚Ausreisser‘ 2021 und 2025 gehen wir davon aus, dass der Fünfjahresvergleich mit den Jahren 2021 bis 2025 auch zum Jahresende vergleichsweise moderat ausfallen wird.“

Grösser ist der Abstand zum Zehn-Jahres-Schnitt von 2016 bis 2025: minus 47 Prozent. Der Grund liegt laut Mayer in den starken Vor-Pandemie-Boomjahren, die in diese Rechnung einfliessen. Dazu kommt die Finanzierungsseite: C&W verweist auf eine Leitzinsanhebung, deren Wirkung sich erst im vierten Quartal zeigen dürfte.

Betreiber im Fokus: Was die Revo-Insolvenz über den Markt verrät

Die Verschiebung weg vom Paket hin zum Einzelobjekt hängt direkt am Betreiberrisiko. Käufer verlangen nach Mayers Worten jetzt belastbare Betreiberkonzepte und realistische Capex-Pläne, also durchgerechnete Investitionsbudgets für Instandhaltung und Modernisierung.

Als Lehrstück dient die Insolvenz der Revo-Gruppe, die bis 2025 unter dem Namen HR Group firmierte. Das Unternehmen betrieb laut Verfahrensangaben 250 Hotels in zwölf europäischen Ländern, mit 1,3 Milliarden Euro Jahresumsatz und rund 8.300 Beschäftigten. Steigende Energie- und Personalkosten setzten die überdehnte Struktur unter Druck. Die Eigenverwaltung beantragte das Unternehmen am 16. Januar 2026 beim Amtsgericht Charlottenburg, das Verfahren erfasste später rund 178 Häuser, darunter Standorte in Österreich.

Der Ausgang zeigt, wie Marktbereinigung heute funktioniert: 154 der 178 insolventen Revo-Hotels sollen an neue Betreiber übergehen, 15 Häuser wurden geschlossen, für neun wird noch gesucht. Der grösste Teil der rund 5.450 Jobs in den Hotels bleibt erhalten, die 450 Stellen in der Zentrale nicht. Genau solche Einzelfälle gelten Cushman & Wakefield zufolge als Gelegenheit für kapitalstarke Investoren und expansive Betreiber.

Was das für DACH-Betriebe im Tagesgeschäft bedeutet

Für Eigentümer und General Manager verschiebt sich die Käuferlogik. Mayer bringt es auf den Punkt:

„Investoren sind weiterhin präsent, sie kaufen aber selektiv Einzelobjekte mit stabiler Betreiberstruktur oder klarer Revitalisierungsperspektive.“

Wer verkaufen will, verkauft in diesem Markt kein Haus, sondern einen Cashflow mit belegbarem Betreibervertrag. Ohne saubere Zahlen zu Auslastung, ADR (durchschnittlicher Zimmerpreis) und RevPAR (Umsatz pro verfügbarem Zimmer) sowie einen realistischen Capex-Plan sinkt die Verkaufschance. Für Betreiber mit Expansionsambitionen öffnet sich dagegen ein Fenster: Objekte mit Umnutzungs- oder Refurbishment-Potenzial, etwa die Umwandlung in Serviced Apartments, sind gefragt. Savills meldet für dieses Segment bereits 140 Millionen Euro und einen möglichen Höchststand seit 2019 bis Jahresende.

Geografisch lohnt der Blick weg von den Metropolen. Das Interesse richtet sich laut Mayer stärker auf deutsche Urlaubsregionen als auf die grossen Städte, nicht nur an Nord- und Ostsee, sondern auch in den Mittelgebirgen. Das passt zum Trend zu Kurz- und Wochenendreisen. Für Betriebe in Ferien- und Mittelzentren heisst das: Ihre Lage ist gerade ein Verkaufsargument, kein Nachteil.

Der Branchenhintergrund mahnt zur Vorsicht. Laut IHA-Branchenreport stieg die Zimmerauslastung 2025 um 0,9 Prozentpunkte auf 68,1 Prozent, der Netto-Zimmerpreis sank jedoch um 2,8 Prozent auf 109 Euro und der RevPAR auf 74 Euro. Die Zahl der Unternehmensinsolvenzen im klassischen Beherbergungsgewerbe legte um 40,1 Prozent zu. Der reale Gastgewerbeumsatz lag im ersten Quartal 2026 laut DEHOGA 5,1 Prozent unter Vorjahr und 19,7 Prozent unter dem Vorkrisenniveau von 2019. Wer heute als Betreiber überzeugen will, muss operative Stabilität nachweisen, genau das, was Käufer jetzt einfordern.

Quellen

• tophotel.de – Transaktionsmarkt für Hotels verliert an Schwung
• Cushman & Wakefield – Auswertung Hoteltransaktionsmarkt Deutschland Q1–Q3 2026
• Konii.de – Hotelinvestmentmarkt und Savills-Zahlen Q1–Q3 2026
• Immobilien Zeitung – Hotelinvestmentmarkt 2026
• Hospitalitynet / HVS – Pentahotels-Portfolio-Transaktion
• Art-Invest Real Estate – Erwerb IntercityHotel Frankfurt Hauptbahnhof Süd
• Branchenberichterstattung – Revo-Insolvenz (ehem. HR Group)
• IHA – Branchenreport Hotellerie 2025/2026
• DEHOGA Bundesverband – Insolvenz- und Umsatzzahlen Gastgewerbe 2026