Falkensteiner eröffnet 150-Mio.-Resort in Salò – Apartments finanzieren das Hotel

150 Millionen Euro, ein ehemaliges Mineralwasserwerk in Salò, offizielle Eröffnung am 25. September: Die Falkensteiner Michaeler Tourism Group (FMTG) hat ihr größtes Italien-Projekt in Betrieb genommen, das Falkensteiner Resort Lake Garda. Gäste empfängt das Haus schon seit Juli. Der Kern der Nachricht liegt in der Bauform des Deals: Ein Fünf-Sterne-Hotel und ein Verkaufsprodukt aus Apartments fallen zusammen, und die Apartments tragen die Rechnung.

Ein Hotel, 174 Apartments – und das Finanzierungsmodell dahinter

Bei Vollausbau soll das Resort 85 Zimmer und Suiten, 174 Apartments sowie vier Villen umfassen. Die erste Bauphase mit Hotel und den ersten Apartments ist abgeschlossen, die zweite läuft. Die Gesamtfertigstellung plant die FMTG für Sommer 2027. Auf jedes Hotelzimmer kommen mehr als zwei Apartments. Die Branded Residences, also Wohneinheiten mit Hotelservice und Markenanbindung, sind hier nicht das Beiwerk, sondern die Rechnung, die das Projekt trägt.

Die Betriebsführung liegt laut Vinaria allein bei Falkensteiner. Im Hotel arbeiten laut Giornale di Brescia 120 Beschäftigte unter General Manager Alessandro Fichera. Architektur und Interior stammen von Matteo Thun & Partners, die Landschaftsplanung von João Nunes mit dem Büro Proap. Zur Ausstattung gehören ein 5.500 Quadratmeter großes Acquapura Spa mit sieben Pools (laut news.at) und das 1.500 Quadratmeter große Kinderareal Falkyland. Auf dem Dach eröffnete das nach FMTG-Angaben weltweit erste House of Negroni.

Vom Mineralwasserwerk zur Baustelle

Präsentiert wurde das Projekt erstmals im Juli 2023 in Mailand, zur 66-Jahr-Feier der Gruppe. Damals war laut Rolling Pin von 140 Millionen Euro die Rede, von einem Fünf-Sterne-Hotel mit 170 Ferienapartments und einer Eröffnung in zwei Phasen ab 2025. Heute steht die Summe bei 150 Millionen Euro.

Aussagekräftiger als die Kostensteigerung ist die Verschiebung im Programm. Ursprünglich waren laut Südtirol News 97 Hotelzimmer geplant, heute sind es 85. Bei den Apartments ging es in die andere Richtung: von 170 auf 174. Zwischen Ankündigung und Bau wanderte die Kalkulation weg vom Hotelbetrieb und hin zum verkäuflichen Wohneigentum. Genau dort sitzt die Refinanzierung.

Baubeginn war laut der Vertriebsseite von Ferstl Immobilien im Frühjahr 2024. Auf dem Areal der früheren Abfüllanlage Fonte Tavina entsteht laut travelquotidiano.com ein botanischer Park von 55.000 Quadratmetern. Bei der Projektfinanzierung berät Cap Advisory aus Mailand die FMTG von Beginn an, wie PRESTIGE Business berichtet.

Family Offices statt Bankkredit

Als Mitinvestoren sind laut FMTG die Familie Kerbl aus Bayern und die Gruppe um Robert König aus Wien beteiligt. Beide haben schon bei früheren Projekten mit der Gruppe investiert. Erich Falkensteiner, Aufsichtsratsvorsitzender der FMTG, benannte die Abhängigkeit bei der Eröffnung. Laut Giornale di Brescia sagte er:

„Es ist unser wichtigstes Investment – das wir ohne die Investoren, die uns begleitet haben, nicht hätten stemmen können.“

CEO Otmar Michaeler dankte laut L’Agenzia di Viaggi bei der Eröffnung Robert König und Albert Kerbl namentlich. Ohne deren Bereitschaft, das Investitionsrisiko mitzutragen, wäre das Projekt nicht möglich gewesen, erklärte er.

Die zweite Säule ist Crowdinvesting. Seit 2017 hat die FMTG in Österreich und Deutschland laut boerse-social.com über 102 Millionen Euro mobilisiert, verteilt auf 14 Kampagnen und mehr als 5.000 Investorinnen und Investoren. Rund ein Viertel des Projektkapitals stammt demnach aus dieser Community. Als dritte Säule finanzieren die Branded Residences die Entwicklung mit: Der Verkauf der Apartments spült Kapital ein, während der Betrieb beim Hotel bleibt und die Marke die Wohneinheiten dauerhaft an sich bindet.

Dahinter steht der Konzernplan. Die FMTG erzielte 2024 laut Hotelier.de einen Umsatz von 264 Millionen Euro, ein Plus von 11,1 Prozent, bei mehr als zwei Millionen Nächtigungen. Die Investitionspipeline umfasst demnach 400 Millionen Euro in fünf Jahren, verteilt auf vier Länder, überwiegend in Joint Ventures mit Family Offices. Michaeler ordnete Salò als Blaupause ein. Laut FMTG-Aussendung (OTS) sagte er:

„Salò zeigt sehr gut, wie wir in Italien wachsen wollen: mit außergewöhnlichen Standorten, starken Partnern und Mixed-Use-Projekten, die Hotellerie und Branded Residences verbinden.“

Was das für die Branche heißt

Für familiengeführte Hotelgruppen im DACH-Raum liefert Salò eine Antwort auf die Frage, wie ein Haus dieser Größenordnung heute noch finanzierbar ist. Der reine Bankkredit reicht bei einem Volumen von 150 Millionen Euro nicht mehr, und ein Verkauf an einen institutionellen Investor kostet die Kontrolle über den Betrieb. Die FMTG umgeht beides: Sie holt Family Offices als Eigenkapitalpartner ins Projekt, verkauft Apartments zur Refinanzierung und behält die Betriebsführung.

Wer als eigentümergeführter Betrieb über Wachstum nachdenkt, verkauft künftig zwei Produkte parallel: Übernachtungen und Wohneigentum. Das verlangt Kompetenzen, die im klassischen Hotelbetrieb fehlen. Immobilienvertrieb, rechtliche Strukturierung der Residences und ein belastbares Netzwerk zu vermögenden Privatinvestoren gehören dazu. Wer diese Klaviatur nicht beherrscht, bleibt beim Einzelhaus.

Der Standort verschärft den Wettbewerb. Salò ist laut Giornale di Brescia bereits das 17. Fünf-Sterne-Hotel im Garda bresciano und das dritte im Ort. Für 2027 wird in Gardone Riviera ein Hilton-Projekt der LXR-Kollektion erwartet, wie Brescia Tomorrow berichtet. Der Gardasee wird zum Testfeld dafür, ob DACH-Marken ihre Preise auch außerhalb des Heimatmarkts durchsetzen. Michaeler formulierte den Einsatz gegenüber dem Giornale di Brescia unmissverständlich: Man brauche das Projekt, „um zu zeigen, wozu wir fähig sind“.

Quellen

• Tophotel – Falkensteiner eröffnet 150-Millionen-Resort am Gardasee
• OTS/APA – FMTG-Aussendung Falkensteiner Resort Lake Garda
• Giornale di Brescia – Neues Fünf-Sterne-Haus am Gardasee
• GASTRO.at – Falkensteiner Resort Lake Garda
• news.at – Acquapura Spa und Resort-Ausstattung
• travelquotidiano.com – Falkensteiner in Salò und Tavina-Areal
• qualitytravel.it – Fristen und Kapazität des Projekts
• Rolling Pin – Erstpräsentation Mailand 2023
• Südtirol News – Ursprüngliche Projektpläne Salò
• aboutTravel – Bauphasen und Apartment-Planung
• Ferstl Immobilien – Baubeginn und Vertrieb
• PRESTIGE Business – Cap Advisory und Mitinvestoren
• Vinaria – Betriebsführung Falkensteiner
• Hotelier.de – FMTG-Umsatz und Investitionspipeline
• boerse-social.com – Crowdinvesting-Zahlen der FMTG
• L’Agenzia di Viaggi – Michaeler dankt Investoren
• Gardapost – Eröffnung und Confindustria Alberghi
• Brescia Tomorrow – Luxushotel-Pipeline am Gardasee