Meininger öffnet 38. Haus in Edinburgh – Büro wird Hotel

Am 5. August 2026 nimmt Meininger sein 38. Hotel in Betrieb: 157 Zimmer, 549 Betten im Edinburgher Stadtteil Haymarket. Es ist der erste Standort der Gruppe in Schottland und im Vereinigten Königreich. Untergebracht ist das Haus in einem umgebauten Bürogebäude aus den 1970er-Jahren, das jahrelang leer stand.

Damit betreibt die Berliner Gruppe 38 Hotels in 28 europäischen Städten. Aufschlussreich ist nicht der Standort, sondern das Muster dahinter: Meininger wächst, indem es leerstehende Bestandsimmobilien über Langzeitpacht in Hotels verwandelt und sich so das Kapital spart, das ein Neubauportfolio binden würde.

Was in Haymarket entsteht

Der Standort liegt im West End, wenige Gehminuten vom Bahnhof Haymarket entfernt. Von dort gibt es Zugverbindungen in ganz Schottland und ins übrige Vereinigte Königreich sowie eine Straßenbahnanbindung zum Flughafen. Edinburgh Castle, die Royal Mile, das Edinburgh International Conference Centre, das Murrayfield-Stadion und die Bühnen des Edinburgh Festival Fringe sind gut erreichbar.

Das Gebäude, das frühere Osborne House, stand mehrere Jahre leer. Laut Bdaily wurde ein Teil des 1970er-Baus abgerissen, zwei Zimmerflügel und ein aufgestocktes Dachgeschoss kamen hinzu. Entworfen hat das Projekt das Edinburgher Büro Comprehensive Design Architects, wie Project Scotland berichtet. Für den Betrieb baute Meininger nach Angaben der SLTN ein internationales Team von rund 20 Mitarbeitenden auf.

Wie in den übrigen Häusern setzt die Gruppe auf ihr Hybridkonzept: private Einzel-, Doppel- und Mehrbettzimmer neben einzeln buchbaren Betten in geteilten Schlafsälen, dazu Gästeküche, Bar, Lounge und Außenterrasse. Als Zielgruppen nennt das Unternehmen Familien, Schulgruppen, Backpacker, Festivalbesucher, Kongressteilnehmer und Geschäftsreisende.

Das Geschäftsmodell: Pacht statt Kauf

Entwickelt und errichtet wurde das Haus vom Immobilienunternehmen S Harrison, die bauliche Umsetzung übernahm Ogilvie Construction. Entscheidend ist der Eigentumsstatus: S Harrison bleibt Eigentümer, Meininger betreibt das Gebäude über eine Langzeitvereinbarung, wie Insider Media berichtet.

Das ist kein Einzelfall, sondern Standard. Ein früherer CEO beschrieb das Modell gegenüber CoStar so: Alle Häuser seien von den Eigentümern gepachtet, langfristig über 20 Jahre, zu einer fixen, an die Inflation indexierten Miete. Beim Projekt in Porto übernimmt Meininger die Immobilie ebenfalls im 20-Jahres-Pachtverhältnis, während ein Investor baut und hält.

Für die Expansion hat das zwei Effekte. Meininger bindet kein Kapital in Grundstücken und Bauten, sondern konzentriert Mittel und Management auf den Betrieb. Und das Recycling von Bestandsimmobilien senkt Baukosten und Genehmigungsrisiko: Ein leerstehendes Bürohaus in innerstädtischer Lage lässt sich planungsrechtlich meist schneller zum Hotel umwandeln, als ein Grundstück von Grund auf zu bebauen. CEO Ajit Menon nannte Edinburgh gegenüber Insider Media einen „high-yield“-Markt für das Hybridkonzept, eine deutlich investorenorientiertere Wortwahl als die geglättete deutsche Pressemeldung.

Vom Berliner Hostel zur Ares-gehaltenen Gruppe

Meininger begann 1999 als Hostel in der Meininger Straße in Berlin-Schöneberg. Der Eigentümerweg seither ist verschlungen: Der britische Reisekonzern Holidaybreak stieg 2010 mit 50 Prozent ein und übernahm bis 2013 vollständig, wie TheBusinessDesk berichtet. Holidaybreak selbst kaufte 2011 der indische Konzern Cox & Kings.

Ein geplanter Börsengang scheiterte an den Turbulenzen des Mutterkonzerns. Laut Hospitalitynet war eine Notierung im Gespräch, die das Geschäft mit rund 400 Millionen Euro bewertet hätte. Der Kollaps von Cox & Kings 2020 machte diese Pläne hinfällig. Seit 2022 kontrolliert der US-Vermögensverwalter Ares Management Holidaybreak und damit Meininger. Vor diesem Hintergrund liest sich Menons Bekenntnis zu „nachhaltigem, langfristigem Wachstum statt schneller Expansion“ auch als Lehre aus einem instabilen Eigentümerjahrzehnt.

Kennzahlen und Wachstumsziel

Im Geschäftsjahr von April 2025 bis März 2026 erwirtschaftete Meininger laut Tophotel einen Umsatz von mehr als 200 Millionen Euro bei rund 4,6 Millionen Übernachtungen, ein Plus von knapp zwei Prozent. Die durchschnittliche Zimmerauslastung lag bei etwa 80 Prozent, das Gruppengeschäft steuerte 20 bis 25 Prozent des Umsatzes bei.

Der RevPAR, der Erlös pro verfügbarem Zimmer, stieg laut Hotelier.de von 74,76 Euro im Geschäftsjahr 2023 auf 82,96 Euro 2024; für 2025 prognostizierte das Unternehmen bis zu 89 Euro. Bis 2030 will Meininger von 37 auf 50 Häuser wachsen, wie die AHGZ berichtet. Die Pipeline umfasst neben Edinburgh und Tel Aviv (2026) auch Barcelona und Straßburg (2027) sowie Madrid, Dublin und Porto (2028).

Der Zielmarkt Edinburgh liefert die Argumente für die „high-yield“-Einschätzung. Laut CoStar erreichte die Hotelauslastung der Stadt 2024 84,2 Prozent, die durchschnittliche Zimmerrate (ADR, Erlös pro verkauftem Zimmer) stieg um 10,3 Prozent auf 161,08 Pfund, der RevPAR um 12,6 Prozent auf 135,56 Pfund. Für 2026 erwartet CoStar Rückgänge bei allen drei Kennzahlen.

Was das für die Branche heißt

Für Hoteliers im DACH-Raum zählt weniger das schottische Opening als die Blaupause. Die Umnutzung leerstehender Bürogebäude wird zum planbaren Expansionspfad, und der Leerstand ist real: In Innenstädten von Wien über München bis Zürich drücken Homeoffice und veränderte Flächennachfrage die Büroauslastung. Wer als Betreiber mit klarem Konzept und Pachtmodell auftritt, kann solche Objekte übernehmen, ohne selbst zu bauen oder zu kaufen.

Konkret verschiebt das die Rollen. Wer über eine Langzeitpacht mit indexierter Fixmiete arbeitet, gibt Immobilienrisiko und Wertsteigerung an den Eigentümer ab, behält aber das operative Ergebnis. Das schont Kapital, macht den Betrieb aber empfindlich für stagnierende Raten. Die von CoStar prognostizierten Rückgänge in Edinburgh 2026 zeigen, dass die Rechnung nur bei stabiler Nachfrage aufgeht. Für Eigentümer und Entwickler in DACH gilt umgekehrt: Ein bonitätsstarker Hybridbetreiber als Ankermieter kann ein sonst schwer vermietbares Bürohaus wirtschaftlich machen.

Quellen

• tophotel.de – Meininger eröffnet erstes Haus in Schottland
• Hospitality & Catering News – Meininger Edinburgh Haymarket
• Boutique Hotel News – Meininger opens first UK hotel
• SLTN – Meininger opens first Scottish property
• Bdaily – Osborne House hotel conversion
• Project Scotland – Comprehensive Design Architects scheme
• Insider Media – Meininger Edinburgh long-term agreement
• Urban Realm – S Harrison Osborne House transformation
• Daily Business – S Harrison Edinburgh hotel
• CoStar – Edinburgh hotel performance / Meininger lease model
• Hospitality Investor – Edinburgh & Scotland hotel market outlook
• Hotelier.de – Meininger RevPAR-Entwicklung
• AHGZ – Meininger Wachstumsziel 50 Hotels bis 2030
• Hospitality ON – Meininger Pipeline
• Tageskarte – Meininger Portfolio und Kennzahlen
• TheBusinessDesk – Holidaybreak übernimmt Meininger vollständig
• Hospitalitynet – Meininger geplanter Börsengang
• Wikipedia – Meininger Hotels: Historie und Eigentümer
• HOGAPAGE – Meininger Belegschaft und Bewerbungen