Adlon-Verkauf: 4.000 Anleger entscheiden bis 27. August

Bis zum 27. August müssen mindestens 75 Prozent der Anleger des Fundus-Fonds 31 dem Verkauf des Berliner Hotels Adlon zustimmen, Mindestpreis 280 Millionen Euro. Über Deutschlands bekanntestes Hotel entscheidet damit kein Investorengremium, sondern rund 4.000 überwiegend private Kommanditisten. Aus deren Reihen formiert sich Widerstand.

Auslöser der Kritik ist eine Erfolgsbeteiligung zugunsten der Immobiliengesellschaft Jagdfeld. Übersteigt der Verkaufspreis 310 Millionen Euro, fließen 20 Prozent des darüber liegenden Anteils an den Fondsmanager. Das berichtet die Nachrichtenagentur dpa, die Regelung bestätigt auch das Anleger-Portal fonds-ausstieg.com.

Worum bei der Abstimmung gestritten wird

Die kritischen Gesellschafter, die anonym bleiben wollen und laut dpa zusammen mehrere Hunderttausend Euro an dem Fonds halten, halten einen Verkaufspreis zwischen 350 und 400 Millionen Euro für realistisch. In dieser Spanne käme auf Jagdfeld eine Erfolgsprämie im zweistelligen Millionenbereich zu, aus Sicht der Anleger zu viel. Sie wollen dem Verkauf deshalb nicht zustimmen, räumen aber ein, dass sie dafür weitere größere Gesellschafter gewinnen müssen.

Jagdfeld verteidigt die Konstruktion als branchenüblich. „Es ist marktüblich, dass bei Überschreiten des Mindestverkaufspreises nicht nur die Gesellschafter profitieren, sondern auch der persönlich haftende Gesellschafter“, teilte das Unternehmen laut dpa mit. Es entstehe ein „Interessengleichlauf zwischen den Anlegern, die am Mehrerlös partizipieren, und dem phG, dessen außerordentliche Leistung, die zu einem hohen Verkaufspreis geführt hat, honoriert wird“. Zum Stimmungsbild erklärte Jagdfeld, man nehme eine „sehr positive Stimmung“ wahr und rechne mit der nötigen Mehrheit.

Eine Zustimmung fixiert noch keinen Käufer. Laut Immobilien Zeitung startet erst danach ein internationales Bieterverfahren. Die Anleger stimmen also über das Verfahren und die Konditionen ab, nicht über einen konkreten Deal.

Ein Fonds mit langer Vorgeschichte

Der Fundus-Fonds 31 wurde 1994 aufgelegt, um den Wiederaufbau des 1945 ausgebrannten und 1984 abgerissenen Hotels zu finanzieren. Rund 4.000 Anleger zeichneten Kommanditeinlagen von umgerechnet etwa 220 Millionen Euro, die Gesamtinvestition lag laut dpa und Fondsdaten bei über 400 Millionen Euro. Am 23. August 1997 eröffnete das rekonstruierte Adlon neu.

Die Bilanz für die Anleger ist ernüchternd. Seit 2009 gab es keine Ausschüttungen mehr. Die Betreibergesellschaft von Wellnessbereich und Restaurants zahlte zeitweise ihre Mieten nicht. Im Auftrag von rund 120 Anlegern laufen laut fonds-ausstieg.com drei Verfahren vor dem Landgericht Aachen gegen die Fondsgeschäftsführung. Frühere Versuche, Jagdfeld als Manager abzuwählen, etwa durch eine Anleger-Initiative des Rechtsanwalts Thomas A. Fritsch und durch den Finanzierer Signal Iduna, scheiterten, wie die Immobilien Zeitung dokumentiert.

Wie tief die Skepsis sitzt, zeigt der Zweitmarkt: Anteile am Fundus-Fonds 31 wurden laut zweitmarkt.de und fonds-ausstieg.com zuletzt zu 44,5 Prozent der ursprünglichen Einlage gehandelt. Wer heute aussteigt, bekommt weniger als die Hälfte des eingesetzten Kapitals. Damit greift der Streit über die Erfolgsprämie direkt in die Verlustrechnung der Anleger ein.

Was das Objekt wert ist und was den Preis begrenzt

Die Substanz spricht für einen hohen Preis. Das Adlon verfügt laut einer aktuellen Stellenausschreibung über 385 Zimmer und Suiten, drei Restaurants, darunter das mit einem Michelin-Stern ausgezeichnete Lorenz Adlon Esszimmer, sowie Veranstaltungsflächen für bis zu 500 Personen. Der Bodenrichtwert am Pariser Platz liegt laut Berliner Gutachterausschuss zum 1. Januar 2025 bei 60.000 Euro je Quadratmeter.

Dem stehen preisdämpfende Faktoren gegenüber. Der Pachtvertrag mit der Luxushotelgruppe Kempinski läuft laut Jagdfeld bis Ende 2032, mit zwei Verlängerungsoptionen über je fünf Jahre (CIMunity, JUVE). Diese Bindung begrenzt den Spielraum für einen Käufer, der das Haus umnutzen oder neu positionieren wollte. Hinzu kommt die Verschuldung: Nach den verfügbaren Fondsdaten lastet auf dem Fonds ein Fremdkapital von rund 114,5 Millionen Euro. Bei einem Verkauf zum Mindestpreis von 280 Millionen Euro verbliebe rechnerisch ein Betrag von rund 165,5 Millionen Euro, bevor Kosten und Prämien abgehen. Das erklärt, warum jeder Euro oberhalb der 310-Millionen-Schwelle für die Anleger so schwer wiegt.

Was das für den DACH-Markt bedeutet

Für Eigentümer im deutschsprachigen Raum ist der Fall ein Lehrstück über die Verkaufbarkeit von Trophy-Assets. Die Eigentümerstruktur entscheidet mit über die Marktgängigkeit. Ein geschlossener Fonds mit tausenden Privatanlegern, einer Zustimmungsquote von 75 Prozent und laufenden Gerichtsverfahren ist für institutionelle Käufer ein zusätzliches Risiko, das sich im Preis oder in der Transaktionsdauer niederschlägt. Wer selbst über eine komplexe Beteiligungsstruktur verfügt, sollte die Governance vor dem Exit prüfen, nicht während.

Der bestehende Pachtvertrag ist Wert und Fessel zugleich. Ein stabiler Betreiber mit Restlaufzeit bis 2032 senkt das Betriebsrisiko und ist ein Verkaufsargument. Zugleich engt er den Kreis potenzieller Käufer auf reine Investoren ein, die mit dem laufenden Vertrag leben. Für Betreiber und Eigentümer heißt das: Die Vertragsgestaltung von heute bestimmt den Käuferkreis von morgen.

Die Preisdiskussion zwischen 280 und 400 Millionen Euro zeigt, wie groß die Bewertungsunsicherheit bei Luxushotels aktuell ist. Zwischen Mindestpreis und optimistischer Anleger-Schätzung liegen rund 120 Millionen Euro, bei ein und demselben Objekt. Für DACH-Häuser, die einen Verkauf erwägen, entscheidet damit nicht der Buchwert, sondern ein sauber aufgesetztes Bieterverfahren mit mehreren Interessenten über den Erlös.

Ob die Frist am 27. August die nötige Mehrheit bringt, ist offen. Auch Adlon-Ururenkel Felix Adlon zeigte sich vom Verkauf überrascht, lobte aber Betreiber und Wiederaufbau: „Kempinski führt das Hotel gut. Jagdfeld hat das neue Adlon mit Stil und Klasse wieder aufgebaut.“, wie er der Süddeutschen Zeitung sagte. Operativer Erfolg und Eigentümerinteresse am Exit fallen hier auseinander.

Quellen

• tophotel.de – Kritische Gesellschafter gegen Adlon-Verkauf
• Immobilien Zeitung – Adlon soll verkauft werden (Monika Leykam)
• fonds-ausstieg.com – Fundus-Fonds 31: Erfolgsbeteiligung, Fremdkapital und Zweitmarktkurs
• zweitmarkt.de – Handelskurs Fundus-Fonds 31
• HOGAPAGE – Kritik am geplanten Adlon-Verkauf (dpa)
• t-online – Widerstand gegen Adlon-Verkauf (dpa)
• JUVE – Adlon: Pachtvertrag mit Kempinski bis 2032
• CIMunity – Adlon Pachtvertrag und Verlängerungsoptionen
• Süddeutsche Zeitung – Interview Felix Adlon