Arabella Hospitality: Erster HMA für Ibiza-Hotel

175 Zimmer, Marina Botafoc, Wiedereröffnung im Frühjahr 2027 nach einer Renovierung für 40 Millionen Euro: Mit einem Haus auf Ibiza unterzeichnet Arabella Hospitality den ersten Hotel-Management-Vertrag (HMA) für ein Objekt, das dem Betreiber nicht selbst gehört. CEO Karl-Heinz Pawlizki nennt im ahgz-Interview die Grenzen klassischer Pachtverträge als Grund, warum die Schörghuber-Tochter ihre Vertragsstrategie öffnet.

Was Arabella jetzt anders macht

Bislang wuchs Arabella über Pacht- und Managementverträge, ohne selbst in Immobilien zu investieren – ein asset-light aufgestelltes Modell, bei dem der Betreiber die Häuser führt, aber nicht besitzt. Neu ist die Bereitschaft, neben der Pacht künftig auch Hotel-Management-Verträge einzugehen. Bei einem HMA übernimmt der Betreiber die operative Führung gegen Gebühren, trägt aber weder Pachtzins noch Eigentumsrisiko. Das Fachmedium HospitalityInside berichtete im Mai 2026, dass die Gruppe neben Pachtverträgen „jetzt auch offen für HMAs“ sei.

Der Ibiza-Deal ist laut CBInsights der erste Managementvertrag, den Arabella in Spanien für ein fremdes Haus abgeschlossen hat. Das Objekt liegt in Ibiza Town am Marina Botafoc und öffnet nach Angaben von arabella.com im Frühjahr 2027 unter der Marke Autograph Collection wieder. Die Renovierungskosten von 40 Millionen Euro trägt der Eigentümer. Die operative Übernahme durch Arabella war laut Tageskarte für April 2026 bei laufendem Betrieb geplant. Als Zielmärkte für die Expansion nennt Pawlizki im ahgz-Teaser Spanien und Italien.

Die Ausgangslage: ein schlank aufgestellter Betreiber

Das Portfolio umfasst nach Angaben von arabella.com aktuell 17 Hotels mit mehr als 3.400 Zimmern, die einzelnen Häuser reichen von 60 bis 650 Zimmern. Kernmärkte sind Deutschland, Österreich, die Schweiz und Spanien. Die Auslastung liegt nach Eigenangabe des Unternehmens bei über 70 Prozent, allerdings ohne konkreten Jahresbezug.

2024 stieg der Umsatz der Arabella Hospitality SE laut hotelinside.ch um 29,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. 2025 hielt die Hotelsparte ihren Umsatz nach Unternehmensangaben trotz Abgängen im Portfolio auf Vorjahresniveau; bereinigt um diese Veränderungen lag das Like-for-like-Plus bei 6,4 Prozent, wie Tageskarte berichtet. Die Muttergesellschaft Schörghuber steigerte ihren Gesamtumsatz 2025 auf 1,79 Milliarden Euro, das Investitionsvolumen lag mit 210,7 Millionen Euro annähernd auf Vorjahresniveau. Das Gruppenergebnis belasteten nach Unternehmensangaben unter anderem zusätzliche Aufwendungen infolge der US-Zollpolitik im zweistelligen Millionenbereich.

Vorgeschichte: von Marriott-Management zum eigenen Franchise

Der eigentliche Strategieschwenk liegt weiter zurück. 2020 bestanden laut einer Mitteilung der Schörghuber-Gruppe für sämtliche Hotels Managementverträge mit Marriott International – die US-Kette führte die Häuser operativ. Inzwischen hat Arabella die operative Führung zurückgeholt und nutzt die Marriott-Marken über Franchise. Pawlizki sprach gegenüber hotelinside.ch vom „ersten Jahr als Franchisehotels“:

„Unsere Hotels unter Marriott-Flaggen haben im ersten Jahr als Franchisehotels weitestgehend unsere Erwartungen erfüllt, wir schauen positiv auf 2025 und werden weiter zulegen.“

Hinter dem Wachstumskurs steht eine Investitionsphase. In Österreich eröffnete 2024 das Rosewood Schloss Fuschl, für 2027 ist die Wiedereröffnung des Grand Hôtel Locarno im Tessin geplant. Erfahrung mit der Autograph Collection sammelt Arabella seit 2021 mit dem Neues Schloss Privat Hotel Zürich. Bis 2037 will die Gruppe die Zahl ihrer Hotels nach Angaben von schoerghuber.group mindestens verdoppeln. Zur eigenen Haltung sagt das Management auf arabella.com: „We have a long history and many years of experience – and the courage to change.“

Was das für die Branche heißt

Für Betreiber und Eigentümer im Luxussegment liefert Arabellas Begründung ein Argumentationsgerüst für die eigene Vertragsdebatte. Der Pachtvertrag bindet Kapital und verlagert das Ertragsrisiko auf den Betreiber; bei vierstelligen Zimmerraten und hohen Renovierungsbudgets rechnet sich das nicht überall gleich. Beim HMA verschiebt sich das Investitionsrisiko zurück zum Eigentümer, der Betreiber bringt Marke, Systeme und Führung ein und verdient über Gebühren. Wer vor der Frage steht, ob ein neues Objekt gepachtet, gemanagt oder im Franchise geführt wird, findet in Arabellas Weg ein Muster: erst den eigenen Bestand über Jahre ausbauen, dann das Wachstum über kapitalschonende Verträge drehen.

Für das Tagesgeschäft folgt daraus ein klarer Punkt: Wer expandieren will, muss nicht jede Immobilie pachten oder kaufen. Der Managementvertrag hält die Bilanz schlank und beschleunigt den Markteintritt in Regionen wie Südeuropa. Eigentümer, die einen Betreiber suchen, sollten die Gebührenstruktur eines HMA gegen die Planungssicherheit einer Pacht abwägen. Am Franchise-Wechsel Arabellas zeigt sich zudem, dass die operative Führung im eigenen Haus bleiben kann, ohne auf die Vertriebskraft eines Marken-Ökosystems zu verzichten.

Eine Einschränkung bleibt: Der Titel der Ausgangsmeldung spricht davon, Arabella betreibe „fast alle Hotels wieder selbst“. Diese Aussage steht hinter der ahgz-Bezahlschranke und ließ sich außerhalb des Interviews nicht verifizieren. Der öffentlich zugängliche Teaser betont Wachstum über Managementverträge, nicht den Rückzug ins Eigenbetriebsmodell. Belegbar ist das Muster: mehr operative Kontrolle über Franchise statt Fremdmanagement, dazu die Öffnung für HMAs in neuen Märkten.