Deutschlands Hotelimmobilienmarkt: 66 Milliarden Euro, aber kaum Wertzuwachs im Bestand

Der investmentrelevante deutsche Hotelimmobilienmarkt hat 2025 einen Gesamtwert von rund 66,1 Milliarden Euro erreicht – nach 64,3 Milliarden Euro im Vorjahr. Das Wachstum kam dabei weniger aus der Wertsteigerung bestehender Häuser als aus der Fertigstellung neuer Zimmer. Ein struktureller Unterschied, der für Bestandshalter Konsequenzen hat.

Übernachtungsrekord als Nachfragefundament

Die Nachfrageseite lieferte 2025 ein solides Fundament: Deutschland verzeichnete laut Statistischem Bundesamt (Destatis) mit 497,5 Millionen Gästeübernachtungen einen neuen Jahresrekord – 0,3 Prozent mehr als im bisherigen Rekordjahr 2024. Die Inlandsnachfrage stieg um 0,7 Prozent auf 413,7 Millionen Übernachtungen.

Die Auslandsnachfrage hingegen gab um 1,8 Prozent auf 83,8 Millionen Übernachtungen nach. Der Rückgang ist laut Destatis maßgeblich auf einen Basiseffekt zurückzuführen: 2024 hatte die Fußball-Europameisterschaft viele internationale Gäste nach Deutschland gezogen. Entsprechend sank der Anteil ausländischer Gäste am gesamten Übernachtungsaufkommen von 17,2 Prozent (2024) auf 16,8 Prozent (2025).

Differenziert betrachtet ergibt sich ein gemischtes Bild: Hotels, Gasthöfe und Pensionen verzeichneten laut Destatis einen leichten Rückgang von 0,4 Prozent. Deutlich überproportional wuchs dagegen das Camping-Segment mit einem Plus von 4,2 Prozent. Positiv stach der Dezember 2025 heraus: Mit 32,0 Millionen Übernachtungen und einem Zuwachs von 3,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr war es der stärkste je gemessene Dezemberwert.

Martin Schaller, Leiter Asset Management Hospitality bei Union Investment, ordnet die Zahlen ein: „Für die Hotellerie hierzulande bedeutet dies: Die Nachfragebasis ist weiterhin solide, die operative Entwicklung wird jedoch nicht mehr allein von Nachholeffekten oder Großereignissen getragen.“ Reales Umsatzwachstum, steigende Kosten und die Qualität der Betreiberkonzepte gewännen damit für die Bewertung von Hotelimmobilien weiter an Bedeutung, so Schaller.

Investmentmarkt erholt sich deutlich

Am Transaktionsmarkt kehrte 2025 spürbar mehr Bewegung ein. Das Transaktionsvolumen erreichte laut CBRE Germany rund 1,9 Milliarden Euro – ein Anstieg von 38 Prozent gegenüber 2024 und ungefähr auf dem Durchschnittsniveau der Jahre 2020 bis 2024. Hotels verzeichneten damit den größten Volumenzuwachs unter allen Assetklassen; ihr Anteil am gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt stieg laut CBRE auf acht Prozent – der höchste Wert seit zehn Jahren.

Großvolumige Einzeltransaktionen machten dabei etwa drei Viertel aller Abschlüsse aus. Strategische Portfolio-Deals kehrten nach mehrjähriger Pause ebenfalls an den Markt zurück. Geografisch lag der Schwerpunkt des Transaktionsgeschehens laut CBRE Germany auf Berlin (19 Prozent des Volumens), gefolgt von Köln und München mit je 16 Prozent.

Anzumerken ist, dass die verschiedenen Maklerhäuser – CBRE, JLL, Colliers und BNP Paribas – teils mit unterschiedlichen Methoden arbeiten und leicht abweichende Absolutzahlen ausweisen. Der Konsens ist gleichwohl eindeutig: ein signifikanter Anstieg gegenüber dem Vorjahr. Während laut JLL und CBRE rund die Hälfte des Transaktionsvolumens auf ausländische Käufer entfiel, sehen Colliers-Daten deutsche Investoren mit einem Anteil von rund zwei Dritteln vorne.

Renditen: stabil, aber erste Kompression in Toplagen

Bei den Spitzenrenditen zeigt sich ein differenziertes Bild. Im deutschen Durchschnitt lagen sie laut der Union-Investment/Bulwiengesa-Analyse weiterhin bei rund 5,25 Prozent – stabil seit Jahresende 2023. In ausgewählten Toplagen drückten die gestiegene Marktliquidität und die Rückkehr von Core- und Core-plus-Investoren die Renditen jedoch leicht nach unten: Laut CBRE sank die Spitzenrendite seit Ende 2025 um 0,15 Prozentpunkte auf aktuell 5,1 Prozent (Quelle: hogapage.at / CBRE, April 2026).

Eine flächendeckende Renditekompression sei gleichwohl nicht erkennbar, so die Studienautoren. Die Preisbildung bleibe stark von Objekt, Lage, Betreiber und Vertragsstruktur abhängig.

Marktwert wächst – aber die Treiber machen den Unterschied

Der Gesamtwert des investmentrelevanten deutschen Hotelmarkts stieg laut Union Investment und Bulwiengesa von 64,3 Milliarden Euro (2024) auf rund 66,1 Milliarden Euro (2025) – ein Zuwachs von etwa 2,8 Prozent. Bei näherer Betrachtung offenbart sich jedoch eine klare Zweiteilung: Der Wert bestehender Hotels legte über alle Standorte und Segmente hinweg lediglich um rund 0,5 Prozent zu. Der weitaus größte Teil des Gesamtzuwachses resultierte aus der Fertigstellung neuer Zimmer.

Laut Bulwiengesa Development Monitor kamen 2025 knapp 10.000 Zimmer im investmentrelevanten Segment neu auf den Markt – entsprechend einem zusätzlichen Marktvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro. Joseph Frechen, Bereichsleiter bei Bulwiengesa, kommentiert: „Der positive Wertentwicklungstrend der deutschen Hotelimmobilien bleibt weiterhin intakt, wenngleich sich die Dynamik gegenüber dem Vorjahr abgeschwächt hat.“

Neueröffnungen verlagern sich in kleinere Städte

Auffällig war 2025 die geografische Verschiebung bei den Neueröffnungen: Nur rund 20 Prozent der neuen Zimmer entstanden in den großen A-Städten, der Großteil entfiel auf kleinere Städte und ländliche Tourismusregionen. Bei den Segmenten dominierten Economy und Midscale; Luxury- und Upper-Upscale-Projekte waren weniger stark vertreten als im Vorjahr. Entsprechend blieb der Wertzuwachs aus Neueröffnungen hinter der Dynamik von 2024 zurück.

„Dies unterstreicht das Bestreben der Hotelkonzerne, mit ihren Marken eine breitere Marktdurchdringung aufzubauen und auch abseits der gewachsenen Metropolen Nachfragepotenziale zu erschließen“, sagt Martin Schaller von Union Investment.

Konversion statt Neubau: ein Drittel der neuen Zimmer aus Bestandsobjekten

Ein wachsender Anteil der neuen Hotelkapazitäten entsteht nicht durch klassischen Neubau, sondern durch die Umnutzung bestehender Gebäude. Laut Bulwiengesa Development Monitor entstand rund ein Drittel der 2025 neu auf den Markt gekommenen Hotelzimmer durch Transformations- und Konversionsprojekte – mit Schwerpunkt in den Segmenten Midscale und Upscale, aber auch im Luxussegment.

Als Beispiele nennen die Studienautoren das Conrad Hamburg im Levantehaus sowie The Florentin in der ehemaligen Villa Kennedy in Frankfurt. Daneben traten Serviced-Apartment-Betreiber und hybride Beherbergungsmarken verstärkt als Nutzer von Bestandsimmobilien auf: Anbieter wie Stayery und Limehome nutzten ehemalige Hotels, Bürogebäude und Mixed-use-Objekte für neue Apartment- und Longstay-Konzepte. Auch Lifestyle- und Lean-Luxury-Marken wie Ruby oder The Cloud One setzten gezielt auf Umnutzungsprojekte.

Sebastian Hoffmann von Colliers fasst den Trend zusammen: „Umnutzungen, insbesondere von Büroflächen zu Hotels, bleiben ein zentrales Wachstumsfeld, bieten erhebliches Potenzial für Investoren und Betreiber und bleiben weiterhin die komplexeste Herausforderung in der Umsetzung.“

Was bedeutet das für die Branche?

Die Zahlen des Jahres 2025 beschreiben einen Markt in einer Phase struktureller Normalisierung. Das Wachstum ist real, aber moderater als in den Nachholeffekt-Jahren nach der Pandemie. Für Bestandshalter ist die Botschaft klar: Die 0,5-prozentige Wertsteigerung bestehender Häuser liegt deutlich unter der Inflationsrate – wer nicht in Qualität, Konzept und operative Effizienz investiert, verliert real an Wert.

Der Konversionstrend eröffnet Chancen für Investoren, die flexibel auf veränderte Nutzungsanforderungen reagieren können – insbesondere in einem Umfeld, in dem Baukosten und Genehmigungsverfahren klassische Neubauprojekte bremsen. Die geografische Verlagerung der Neueröffnungen in B- und C-Lagen sowie Tourismusregionen zeigt, dass der Wettbewerb um rentable Standorte breiter wird.

Für den DACH-Raum insgesamt gilt: Deutschland als größter Hotelmarkt der Region sendet mit stabilen Renditen, steigenden Transaktionsvolumina und internationaler Investorenpräsenz positive Signale – allerdings differenziert nach Standort, Segment und Betreiberqualität. Pauschalaussagen über den „deutschen Hotelmarkt“ greifen dabei zunehmend zu kurz.

Quellen

• tophotel.de – Hotelimmobilien 2025: Markt wächst auf 66 Milliarden Euro (Union Investment / Bulwiengesa)
• Statistisches Bundesamt (Destatis) – Übernachtungsstatistik 2025, Pressemitteilung Februar 2026
• CBRE Germany – Hotelinvestmentmarkt Deutschland 2025, Pressemitteilung Januar 2026
• hogapage.at – CBRE: Spitzenrendite Hotelimmobilien Deutschland, April 2026
• hogapage.at – Colliers: Hotelinvestmentmarkt Deutschland Q1–Q3 2025
• hotelbau.de – Hotelinvestmentmarkt Deutschland 2025: Vergleich CBRE, JLL, BNP Paribas, Colliers
• hotelinside.ch – Internationale Kapitalflüsse in den europäischen Hotelmarkt 2025 (JLL / CBRE)
• immobilien-redaktion.com – Konversionstrend: Büros zu Hotels (CBRE Wien)
• aktiencheck.de – Destatis: Übernachtungsstatistik Hotels, Gasthöfe, Pensionen und Camping 2025