Adlon-Anleger stimmen über Verkauf des Berliner Flaggschiffs ab

Rund 4.400 Anleger des geschlossenen Fundus-Fonds 31 sollen die Liquidation ihres eigenen Fonds beschließen. Das Fondsvermögen ist das Hotel Adlon am Berliner Pariser Platz. Laut Immobilien Zeitung (iz.de) treibt eine Gruppe von Anlegern den Verkauf voran, weil der Fonds nach Einschätzung der Initiatoren „so gut da steht wie noch nie“.

Die Meldung stammt von Monika Leykam (IZ) und erschien am 3. August 2026 gleichlautend bei iz.de und ahgz. Die in der ahgz-Überschrift genannte Größenordnung von mindestens 280 Millionen Euro steht dort nur im Titel, nicht im zugänglichen Fließtext hinter der Bezahlschranke. Sie ist deshalb als Richtwert zu lesen, nicht als bestätigter Kaufpreis.

Was jetzt zur Abstimmung steht

Ein geschlossener Immobilienfonds kann eine Immobilie nur veräußern, wenn die Anleger die Auflösung beschließen. Ohne Liquidationsbeschluss kein Verkauf. Bemerkenswert ist, wer den Prozess anstößt: nicht der Fondsverwalter Anno-August Jagdfeld selbst, sondern eine Anlegergruppe, die die aus ihrer Sicht günstige Marktlage nutzen will, so die Darstellung von iz.de.

Einen Stimmungsindikator liefert der Zweitmarkt. Der Fundus-Fonds 31 wurde laut zweitmarkt.de und fonds-ausstieg.com zuletzt am 1. Juli 2026 mit 44,5 Prozent der ursprünglichen Anlagesumme gehandelt. Wer heute Anteile verkauft, bekommt weniger als die Hälfte seines eingesetzten Kapitals zurück. Die Mindestanlage lag seinerzeit bei 25.000 Euro. Vertrieben wurde der Fonds nach Angaben von Tageskarte überwiegend an Kunden der Dresdner Bank.

Die Immobilie und der Betrieb

Das Adlon verfügt nach einer aktuellen Stellenanzeige des Hauses über 385 Zimmer und Suiten, drei Restaurants – darunter das mit einem Michelin-Stern ausgezeichnete Lorenz Adlon Esszimmer – sowie Veranstaltungsflächen für bis zu 500 Personen. Eine Quelle aus dem Jahr 2012 (CIMunity) nennt 382 Zimmer; die jüngere Angabe von 385 dürfte den aktuellen Stand abbilden.

Für einen möglichen Käufer zählt vor allem der Betreibervertrag. Kempinski führt das Haus über die Tochter Hotel Adlon GmbH. Der Pachtvertrag läuft laut CIMunity und JUVE bis mindestens Ende 2032, danach kann er zweimal um jeweils fünf Jahre verlängert werden. Jagdfeld bezifferte die dadurch gesicherten Einnahmen 2013 gegenüber finanzen.net auf „circa 300 Millionen Euro in den nächsten 20 Jahren“. Ein langlaufender Pachtvertrag sichert einem Investor planbaren Cashflow, und das macht das Objekt in einem angespannten Markt attraktiv. Der letzte öffentlich belegbare Umsatzwert stammt aus einer älteren Periode: 62,1 Millionen Euro für Hotel und Betriebe (iz.de-Profil, Bezug 2013). Er taugt nur zur Größeneinordnung, nicht als aktuelle Kennzahl.

Die 30-Jahre-Geschichte hinter der Meldung

Das heutige Adlon wurde 1997 am Pariser Platz eröffnet, entwickelt von der Altstadtbau, errichtet von der Strabag. Die Fundus-Gruppe legte den geschlossenen Fonds auf und veräußerte die Anteile. Im Prospekt der Erweiterungsemission von 2002 stellte man Ausschüttungen von vier Prozent für die Jahre 2004 bis 2009 und mehr als fünf Prozent ab 2017 in Aussicht, wie Tageskarte dokumentiert.

Die Realität sah anders aus. 2011 scheiterte eine vom Berliner Anwalt Thomas Fritsch geführte Anlegergruppe mit dem Versuch, Jagdfeld als Geschäftsführer abzuwählen. 74 Prozent stimmten laut ahgz gegen den Abwahlantrag. Fritsch hatte sich nach Angaben der Aachener Zeitung die Stimmrechte von bis zu 2.000 der rund 4.400 Anleger gesichert. Ein Teilhaber wurde im Manager Magazin zitiert: „Uns droht der Totalausfall unseres Kapitals.“

Diese Sorge war nicht unbegründet. Die Ratingagentur Moody’s bewertete das Adlon 2012/13 mit nur noch 182 Millionen Euro, wie die Aachener Zeitung berichtete. Die Bewertung bezog sich allerdings auf die Beteiligungsgesellschaft Titan Europe 2006-5, an die der Adlon-Kredit verkauft worden war, nicht unmittelbar auf den Objektwert; dieses Detail ordnete finanzen.net ein. Als Warnung diente der Schwesterfonds: Das Grand Hotel Heiligendamm (Fundus-Fonds 34) ging insolvent, die Anleger mussten laut Aachener Zeitung mit dem Totalverlust ihrer investierten 127 Millionen Euro rechnen. 2013 zog sich Jagdfeld aus der Geschäftsführung zurück; sein Sohn Benedikt übernahm über die neu gegründete Deutsche Immobilien Gruppe, so die Berliner Zeitung.

Was das für die Branche heißt

Für Hoteliers und Eigentümer im DACH-Raum ist der Adlon-Fall ein Lehrstück über Eigentümerstrukturen. Ein geschlossener Fonds mit tausenden Kleinanlegern reagiert langsam und konfliktreich. Investitionen, Repositionierung oder Verkauf hängen an Mehrheitsbeschlüssen. Diese Konstellation konfrontierte einen Betreiber wie Kempinski über Jahre mit Planungsunsicherheit auf der Eigentümerseite.

Der Verkaufsvorstoß fällt in ein schwaches Marktumfeld. Für das erste Halbjahr 2026 meldet BNP Paribas Real Estate ein deutsches Hotel-Transaktionsvolumen von rund 790 Millionen Euro, knapp vier Prozent unter dem Vorjahr. Berlin brach mit rund 128 Millionen Euro um 29 Prozent ein. CBRE beziffert die Spitzenrendite auf 5,25 Prozent. Savills-Expertin Tina Haller beschreibt den Markt als „weiterhin verhalten“, getrieben von der „Sorge um weitere Betreiberinsolvenzen“. In einem solchen Umfeld verkauft sich ein Trophy Asset mit Michelin-Stern und langem Kempinski-Vertrag leichter als ein durchschnittliches Stadthotel. Der Betreibervertrag ist der eigentliche Wert für den Käufer.

Für den laufenden Betrieb ändert ein Eigentümerwechsel im Alltag zunächst wenig, solange der Pachtvertrag steht. Entscheidend wird, ob ein neuer Eigentümer nach 2032 auf Verlängerung setzt oder das Haus neu positioniert. Wer im DACH-Raum mit Fondsstrukturen als Vermieter arbeitet, findet im Adlon das Muster, wie aus einer scheinbar sicheren Trophy-Beteiligung über drei Jahrzehnte ein Fall für den Zweitmarkt bei 44,5 Prozent wird.

Quellen

• ahgz – Berliner Hotel Adlon soll verkauft werden
• Immobilien Zeitung – Berliner Hotel Adlon soll verkauft werden (Monika Leykam)
• zweitmarkt.de – Fundus Fonds 31 Hotel Adlon Berlin, Kurs 44,5 %
• fonds-ausstieg.com – Zweitmarktkurs Fundus Fonds 31
• Tageskarte – Adlon-Fonds, Vertrieb und Prospektrendite
• CIMunity – Pachtvertrag Kempinski bis 2032
• JUVE – Verlängerung Pachtvertrag Kempinski
• finanzen.net – Moody’s-Bewertung und Kempinski-Pacht
• Aachener Zeitung – Anlegerrevolte 2011 und Heiligendamm
• Berliner Zeitung – Rückzug Jagdfeld 2013
• t-online – Kritik am Markenverkauf Adlon (2024)
• Manager Magazin – Anlegerzitat Totalausfall
• BNP Paribas Real Estate – Hotelinvestmentmarkt H1 2026
• CBRE – Hotelinvestmentmarkt 2026
• konii.de – Savills-Einschätzung Tina Haller
• dividenden24 – Umsatz und Grundstückswert Adlon