Hotel Adlon: 120 Millionen Euro trennen Verkäufer und Anleger

280 Millionen Euro Mindestpreis auf der einen Seite, 350 bis 400 Millionen Euro auf der anderen: So weit liegen die Vorstellungen zwischen der Jagdfeld-Gruppe und einem Teil der Anleger beim geplanten Verkauf des Berliner Hotel Adlon auseinander. Oberhalb von 310 Millionen Euro kassiert der Fondsverwalter am Mehrerlös mit. Genau diese Schwelle entscheidet, wer wie stark profitiert.

Zwei Zahlen, eine Lücke

Die Immobilien Zeitung machte den Vorgang Anfang August öffentlich: Die Jagdfeld-Gruppe will das Adlon für mindestens 280 Millionen Euro verkaufen, braucht dafür aber die Zustimmung der Fondsanleger. Das Haus gehört dem Jagdfeld Hotel-Adlon Fundus Fonds Nr. 31, einem geschlossenen Immobilienfonds mit rund 4.000 bis 4.400 überwiegend privaten Eigentümern. Der Konzern bestätigte die Verkaufsabsicht auf Anfrage mehrerer Medien.

Der Streit entzündet sich nicht an der Frage, ob verkauft wird, sondern zu welchem Preis. Nach übereinstimmenden Angaben erhält Jagdfeld als persönlich haftender Gesellschafter 20 Prozent des Mehrerlöses, sobald der Kaufpreis über 310 Millionen Euro steigt. Kritische Gesellschafter sehen den Marktwert höher als den angesetzten Mindestpreis. Ihr Verdacht: Ein tief angesetzter Mindestpreis von 280 Millionen sichert das Verfahren ab, während die Erfolgsprämie erst oberhalb von 310 Millionen greift. Wer den Einstiegspreis tief legt, schafft Raum nach oben und damit für die eigene Beteiligung.

Jagdfeld verteidigt das Modell als marktüblich. Es sei üblich, dass bei Überschreiten des Mindestverkaufspreises nicht nur die Gesellschafter profitierten, sondern auch der persönlich haftende Gesellschafter honoriert werde, teilte die Gruppe auf Anfrage mit. Für den Beschluss sind mindestens 75 Prozent Zustimmung nötig. Die Abstimmung begann Ende Juli und lief über vier Wochen, die Frist endet laut Immobilien Zeitung am 27. August. Erst danach soll ein strukturiertes Bieterverfahren mit einem international tätigen Makler folgen.

Was das Adlon operativ hergibt

Für eine belastbare Bewertung fehlen öffentlich zugängliche Betriebszahlen. Weder aktuelle Auslastung noch RevPAR (Umsatz je verfügbarem Zimmer) oder GOPPAR (Bruttobetriebsergebnis je verfügbarem Zimmer) sind bekannt. Was bleibt, sind Objektdaten und Ersatzindikatoren.

Das Haus verfügt über 385 Einheiten, aufgeteilt in 307 Zimmer und 78 Suiten, dazu drei Restaurants, darunter das mit einem Michelin-Stern ausgezeichnete Lorenz Adlon Esszimmer. Die Veranstaltungsflächen fassen bis zu 500 Personen. Die Zimmerpreise reichen von 354 Euro pro Nacht bis zu 7.745 Euro für die teuerste freie Suite inklusive Frühstück für zwei Personen. Das zeigt das erzielbare Preisniveau, ersetzt aber keine ausgewiesene ADR (durchschnittlicher Zimmerpreis).

Der einzige öffentlich belegbare Umsatzwert ist alt: 62,1 Millionen Euro für Hotel und Betriebe, laut iz.de aus einer Veröffentlichung mit Bezug auf ca. 2012/2013. Die Zahl taugt zur Größenordnung, nicht als aktuelle Kennzahl. Für den heutigen Betriebsstand liegen keine verlässlichen Angaben vor.

Die Ersatz-Indikatoren: Boden, Zweitmarkt, Fremdkapital

Wo Betriebszahlen fehlen, hilft die Lage. Der Berliner Gutachterausschuss weist für den Pariser Platz zum 1. Januar 2025 einen Bodenrichtwert von 60.000 Euro je Quadratmeter aus. Adresse und Sichtachse zum Brandenburger Tor sind ein eigenständiges Wertargument, das kaum ein zweites Berliner Hotel mitbringt.

Der Zweitmarkt für Fondsanteile liefert ein widersprüchliches Bild. Laut zweitmarkt.de und fonds-ausstieg.com wurde der Fundus Fonds 31 am 1. Juli 2026 mit 44,5 Prozent der ursprünglichen Anlagesumme gehandelt. Ein späterer Kurs vom 14. August 2026 nennt dagegen 82,0 Prozent. Der Widerspruch bleibt offen. Klar ist nur, dass der Zweitmarkt Stimmung abbildet, nicht den Verkehrswert der Immobilie.

Entscheidend für die Anleger ist, was nach Abzug der Schulden übrig bleibt. Bei 280 Millionen Euro Kaufpreis und dem ausgewiesenen Fremdkapital verbliebe rechnerisch ein Betrag von rund 165,5 Millionen Euro; eine alternative Rechnung mit rund 110 Millionen Euro Fremdkapital kommt auf etwa 170 Millionen vor weiteren Kosten und Abgaben. Bei rund 4.000 Eigentümern, die einst mindestens 25.000 Euro einzahlten und historisch nur 43 Prozent des Kapitals zurückerhielten, bleibt pro Kopf wenig. Keiner dieser Werte ergibt einen belastbaren Preis. Den setzt am Ende allein das Bieterverfahren.

Warum das Adlon nie ein normales Investment war

Der Fonds besteht seit 1994. Über ihn finanzierte die Gruppe Mitte der 1990er-Jahre den Wiederaufbau nach historischem Vorbild, die Neueröffnung erfolgte am 23. August 1997. Die Investitionssumme lag damals bei mehr als 400 Millionen Euro. Die Beziehung zwischen Anlegern und Fondsgründer war von Beginn an konfliktreich: Streit um Pachtnachlässe, Eigenkapitalverzehr und ausbleibende Ausschüttungen zieht sich durch die Jahre. Anlass für den Verkauf jetzt ist, dass die Fondsanteile seit Ende 2024 gekündigt werden können, was der Gesellschaft finanzielle Engpässe bringen könnte.

Was das für die Branche heißt

Für Hoteliers und Investoren im DACH-Raum ist der Fall ein Lehrstück über die Bewertung von Trophy-Assets ohne offengelegte Betriebszahlen. Fehlen RevPAR, GOPPAR und aktuelle Umsätze, verlagert sich die Preisbildung auf Lage, Marke und Verhandlungsmacht. Genau das macht die Zahl politisch: Der Mindestpreis ist keine neutrale Bewertung, sondern eine Verhandlungsposition, in die eine Erfolgsbeteiligung eingebaut ist. Wer Anteile an geschlossenen Hotelfonds hält oder solche Objekte prüft, sollte die Anreizstruktur des Verwalters genauso lesen wie die Objektdaten. Eine Schwelle, ab der ein Manager überproportional mitverdient, verschiebt den Blick auf jeden angesetzten Preis.

Der Vorgang zeigt zudem, wie eng Governance und Werthaltigkeit zusammenhängen. Ein Objekt in Bestlage kann operativ stark sein und trotzdem für Anleger mager rechnen, wenn Fremdkapital, Historie und Beteiligungsmodelle den Netto-Erlös aufzehren. Der ausgewiesene Verkaufspreis eines Grandhotels sagt wenig darüber aus, was am Ende bei den Eigentümern ankommt. Wie groß die Lücke zwischen 280 und 400 Millionen Euro tatsächlich ist, entscheidet das Bieterverfahren nach dem 27. August.

Quellen

• ahgz – Grandhotel: Wie viele Millionen ist das Hotel Adlon wert?
• Immobilien Zeitung – Anleger treiben Verkauf des Hotel Adlon voran (Monika Leykam)
• HOGAPAGE – Jagdfeld bestätigt Verkaufsabsicht für das Hotel Adlon
• t-online – Hintergründe zum Fundus Fonds 31 und Jagdfeld
• Blick – Verkauf des Hotel Adlon: Kaufpreis mindestens 261 Millionen Franken
• zweitmarkt.de – Kursnotierung Fundus Fonds 31
• fonds-ausstieg.com – Zweitmarktkurs Fundus Fonds 31 Hotel Adlon Berlin
• Berliner Zeitung – Bericht zum geplanten Adlon-Verkauf
• news.at – Verkauf des Hotel Adlon