Novum: EBITDA halbiert, vier Dortmunder Häuser neu vertraglich

Das operative Ergebnis von Novum Hospitality brach 2025 um rund 59 Prozent ein: von 82,2 Millionen Euro im Jahr 2024 auf 33,4 Millionen Euro. Fast zeitgleich unterzeichnete die Hamburger Gruppe auf der Immobilienmesse Expo Real Verträge für vier Hotelprojekte in Dortmund mit 429 Zimmern. Wachstum und Gewinneinbruch treffen bei Novum im selben Zeitraum aufeinander.

Zwei Meldungen, ein Stichtag

Novum veröffentlichte seine Geschäftszahlen für 2025 Anfang Oktober. Laut ahgz gingen die Gesamterlöse um 4,3 Prozent auf 450,9 Millionen Euro zurück. Der RevPAR (Umsatz pro verfügbarem Zimmer) lag bei 59,20 Euro, der GOP (Gross Operating Profit, Betriebsergebnis vor Fixkosten wie Miete und Abschreibungen) bei 151 Millionen Euro.

Der Umsatzrückgang fällt moderat aus. Die Kernzahl steckt eine Ebene tiefer. 2024 wies Novum laut tophotel.de ein EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) von 82,2 Millionen Euro aus, einen GOP von 204,1 Millionen Euro und einen RevPAR von 60,5 Euro. Gegenüber diesen Werten halbierte sich das EBITDA 2025, der GOP sank um ein Viertel. Der Umsatz blieb dabei weitgehend stabil. Die Lücke entsteht also nicht am Markt, sondern in der Kostenstruktur.

Was in Dortmund konkret entsteht

Die vier Projekte sollen 2027 eröffnen. Vertragspartner und Eigentümer ist HD Hotels aus Düsseldorf, als Markengeber kommt IHG Hotels & Resorts hinzu. Laut tageskarte.io verteilen sich die 429 Zimmer wie folgt: Die bisherigen Häuser Unique am Hohen Wall und Majestic Central in der Langen Straße werden gemeinsam zum Garner Hotel Dortmund City Center mit 191 Zimmern im Midscale-Segment. Das Hotel Pearl in der Enscheder Straße mit 94 Zimmern wird zum Holiday Inn – the niu Bliss. Der einzige Neubau entsteht in der Humboldtstraße und soll als Holiday Inn – the niu Ember 144 Zimmer erhalten. Die Ruhrnachrichten nennen für den Anbau März 2027 als Eröffnungstermin.

Drei der vier Häuser gehörten schon einmal zum Novum-Portfolio. Das Unique firmierte laut travelweekly.com früher als Novum Hotel Unique Dortmund. CEO David Etmenan ordnet die Transaktion so ein:

„Die vier Projekte stehen beispielhaft für unseren strategischen Ansatz: Wir entwickeln unser Portfolio gezielt weiter, verbinden die Rückkehr bewährter Standorte mit neuen Entwicklungsmöglichkeiten und setzen auf Marken, die zu den jeweiligen Märkten und Zielgruppen passen.“ (tophotel.de)

IHG-Managing-Director für Nordeuropa Mario Maxeiner verweist laut tageskarte.io auf die Fortsetzung der Partnerschaft mit Novum. Garner und Holiday Inn – the niu seien als Marken für die Umwandlung bestehender Immobilien vorgesehen.

Woher der Gewinneinbruch kommt

Das halbierte EBITDA ist kein Betriebsausfall, sondern Folge eines bezahlten Strategiewechsels. Im April 2024 unterzeichnete Novum einen Franchisevertrag mit IHG. Er läuft laut lexpress-franchise.com 30 Jahre und umfasst bis zu 119 Hotels, davon 111 in Deutschland. Damit verdoppelt IHG seine Präsenz im deutschen Markt, Novum wird zu einem der größten Franchisenehmer des Konzerns.

Die Integration kostet. Laut tophotel.de plant Novum für Modernisierung und Rebranding zwischen 2024 und Ende 2026 Investitionen von 48,5 Millionen Euro. Allein 35 Millionen Euro davon fallen ins Geschäftsjahr 2025, also genau in das Jahr mit dem eingebrochenen Ergebnis. 40 Hotels sind bereits integriert, davon 35 unter der Marke Garner. Rebranding bedeutet Umbauphasen, zeitweise Zimmerstilllegungen und Anlaufkosten. Diese schlagen unmittelbar auf GOP und EBITDA durch.

Dahinter steht ein grundsätzlicher Richtungswechsel. Noch vor einigen Jahren galt bei Novum ein klarer Grundsatz: nur Mietverträge, keine eigenen Häuser, keine Managementverträge. Inzwischen wird die Gruppe zum Owner-Operator und Projektentwickler. Etmenan gegenüber hotelinside.ch:

„Wir haben uns strategisch dafür entschieden, künftig eigene Immobilienprojekte zu realisieren und damit verstärkt nicht nur die Rolle des Hotelbetreibers, sondern auch die des Projektentwicklers zu übernehmen.“

Hinzu kommen Altlasten. 15 Häuser gab Novum laut tophotel.de während der Pandemie auf. Die Rückzahlung der KfW-Kredite sollte bis Mitte 2025 abgeschlossen sein.

Die Wette auf 2032

Novum rahmt die Durststrecke als Investitionsphase. Die Entwicklungspipeline wuchs laut ahgz auf 27 Projekte mit rund 5.000 Zimmern, zuletzt kamen acht Vorhaben mit rund 1.400 Zimmern hinzu. Dahinter steht eine Immobilienlogik: Die Bestandsobjekte bringen derzeit rund 14 Millionen Euro Mieteinnahmen pro Jahr. Mit elf fertiggestellten Entwicklungsprojekten sollen es bis 2032 etwa 35 Millionen Euro jährlich werden. Daraus leitet Novum einen rechnerischen Portfoliowert von rund 700 Millionen Euro ab.

Was das für die Branche heißt

Für Hoteliers und Investoren im DACH-Raum zeigt der Fall zwei Dinge. Erstens belastet ein Markenwechsel über ein großes Portfolio die Bilanz härter und länger, als es die Prospekte nahelegen. Wer ein einzelnes Haus rebrandet, muss mit denselben Mechanismen rechnen: Umbauzeiten, Auslastungsdellen, Anlaufkosten, nur in kleinerem Maßstab. Zwei Geschäftsjahre mit gedrücktem GOP sind bei einer solchen Operation einzukalkulieren, nicht die Ausnahme.

Zweitens markiert der RevPAR von 59,20 Euro die Position von Novum im Markt. Der deutsche Markt steckt nach den Nachholeffekten der Post-Corona-Jahre in einer preisgetriebenen Konsolidierung. Novums niedriger Wert passt zum Economy- und Midscale-Fokus und zu den rebrandingbedingten Stilllegungen.

Praktisch heißt das: Wer in diesem Umfeld über Preis statt über Positionierung konkurriert, verliert. Novum wettet stattdessen auf Eigentum und Markenanschluss und nimmt dafür zwei schwache Ergebnisjahre in Kauf. Ob die Rechnung bis 2032 aufgeht, hängt an der Fertigstellung der Pipeline und an der Frage, ob die rebrandeten Häuser ihre ADR (durchschnittlich erzielter Zimmerpreis) danach anheben können. Die Dortmunder Verträge sind der sichtbare Teil dieser Wette.

Quellen

• tophotel.de – Novum Hospitality: 4 Hotelprojekte in Dortmund
• ahgz.de – Novum Hospitality: Geschäftszahlen 2025 und Dortmund-Projekte
• tageskarte.io – Novum, HD Hotels und IHG besiegeln vier Hotelprojekte in Dortmund
• fvw.de – Novum Hospitality: Umsatzzahlen 2024/2025
• novum-hospitality.com – Expo Real 2026: Vier Hotelprojekte in Dortmund
• hotelinvestmenttoday.com – IHG and Novum Hospitality sign 30-year agreement
• hospitalityinvestor.com – Novum hotels joining IHG’s system 2024–2028
• lexpress-franchise.com – IHG-Franchisevertrag mit Novum
• hotelvor9.de – Etmenan zur früheren Mietvertragsstrategie
• hotelinside.ch – Novum: Strategiewechsel zum Owner-Operator
• costar.com – Novum ownership: David und Nader Etmenan
• travelweekly.com – Novum Hotel Unique Dortmund
• hdhotels.de – Portfolio Unique, Majestic, Pearl
• Ruhrnachrichten – Eröffnungstermin Neubau Humboldtstraße
• dehoga-hamburg.de – Hotelmarkt Deutschland 2025: RevPAR und ADR
• dehoga-bayern.de – Zimmerauslastung 2025
• cimunity.com – IHA-Report: Otto Lindner zu politischen Rahmenbedingungen