Pictet kauft Zürich Marriott – Marktlage Zürich und Bern

Der von Pictet Alternative Advisors verwaltete Immobilienfonds Elevation II hat gemeinsam mit Vertell Asset Management das Zürich Marriott Hotel mit 266 Zimmern übernommen. Der Vollzug datiert laut Pictet-Medienmitteilung auf den 18. Juni 2026, einen Kaufpreis nannten die Beteiligten nicht. Zeitgleich meldet Zürich mit 7,56 Millionen Logiernächten 2025 einen Höchststand, während Bern leicht rückläufig war.

Der Zürich-Deal

Das Haus liegt direkt am Flussufer, wenige Gehminuten vom Hauptbahnhof und der Altstadt entfernt. Laut investrends.ch betreibt Marriott das Hotel seit 1996 und bleibt auch unter dem neuen Eigentümer Betreiber. Mit 2.100 Quadratmetern Veranstaltungsfläche verfügt das Haus nach Angaben von Pictet über die grössten Tagungsräume unter den Fünf-Sterne-Hotels im Stadtzentrum, was cash.ch bestätigt.

Öffentliche Bereiche und Gastronomie sind renoviert, die Modernisierung der Zimmer läuft und wird unter dem Fonds fortgesetzt. Den Voreigentümer nennen die vorliegenden Quellen nicht. Pictet begründet den Einstieg mit der Ausrichtung auf das Zürcher Luxushotelsegment und der Nachfrage internationaler Investoren, wie finews.ch berichtet.

Die Zahlen hinter dem Zürcher Boom

Die Tourismusregion Zürich erreichte 2025 rund 7,56 Millionen Logiernächte, ein Plus von 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das meldet der Tages-Anzeiger unter Berufung auf die Regionaldaten. Der RevPAR, der Umsatz pro verfügbarem Zimmer, stieg im Luxus- und gehobenen Segment 2025 um mehr als 10 Prozent, so finews.ch.

Preistreiber ist die Angebotsknappheit. Die Touristenzahl liegt in Zürich über dem Niveau vor der Pandemie, das Hotelangebot in der Innenstadt wuchs in zehn Jahren nur um 0,5 Prozent. Diese Schere zwischen Nachfrage und Zimmerbestand erklärt das steigende Preisniveau und den Einstieg von Investoren wie Pictet.

Beim Gästemix dominieren laut nau.ch und SDA die Schweizer mit knapp 39 Prozent, ein Zuwachs von 4,8 Prozent. Die zweitgrösste Gruppe stellen mit 13,5 Prozent Gäste aus den USA und Kanada. Wie stark Grossveranstaltungen die Raten bewegen, zeigte die Frauenfussball-EM im Juli 2025: In Zürich, wo fünf Spiele stattfanden, stiegen die durchschnittlichen Zimmerpreise laut NZZ auf 247 statt 211 Franken pro Nacht.

Der Boom hat Grenzen. Andrea Jörger, Managing Partner Schweiz bei Horwath HTL, warnt vor überschätzter Machbarkeit neuer Projekte:

„Der Boom bei den Übernachtungen darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass neue Hotelprojekte schwieriger zu realisieren sind – gestiegene Baukosten, langwierige Bewilligungsverfahren und eine restriktivere Bankenfinanzierung erhöhen die Hürden.“

Bern: kleiner, ruhiger, Business-geprägt

Die Stadt Bern verzeichnete 2025 laut Statistik Stadt Bern 1’071’967 Hotellerielogiernächte, ein Minus von 1,9 Prozent. Die Ankünfte sanken um 1,8 Prozent. Beide Werte markieren den zweithöchsten Stand nach dem Rekordjahr 2024. Bern ist kein Freizeit-Hotspot, sondern ein von Business und Kongressen geprägter Markt mit strukturell tieferem Preisniveau.

Daniel Siegenthaler, General Manager des Hotel Bern, beschreibt gegenüber hotelinside.ch die Mechanik dahinter:

„Bern ist keine Luxusdestination, deshalb sind die Raten in den Berner 5-Sterne-Häusern eher tief. Da fehlt ganz einfach die entsprechende Nachfrage. Folglich sinkt das Preisniveau in der 4- und 3-Sterne-Hotellerie.“

Dass der Markt trotzdem trägt, zeigt ein Referenzbetrieb. Das Best Western Plus Hotel Bern mit 116 Zimmern kam laut hotelinside.ch 2023 auf eine Auslastung von 86 Prozent und einen Jahresumsatz von 12,7 Millionen Franken; in den Umbau bis 2020 flossen 32 Millionen Franken.

Eine Zahlendiskrepanz gehört offengelegt: hotelinside.ch nennt für kleinere Städte wie Bern und Luzern 2025 ein Wachstum von 3,4 Prozent. Das widerspricht der amtlichen Zahl der Stadt Bern von minus 1,9 Prozent. Der Unterschied dürfte auf abweichenden Abgrenzungen von Stadt und Region beruhen. Für die Standortbeurteilung ist die amtliche Stadtzahl die belastbarere Grösse.

Wo Bern sein Angebot ausgebaut hat

Die Wachstumsachse der letzten Jahre heisst Wankdorf City. Die SV Group begründete ihre Investitionen dort mit steigenden Übernachtungszahlen. Bereits 2018 sah Marcel Graf, Marketingleiter von „Bern Welcome“, laut Der Bund noch Platz für weitere Häuser im Drei- bis Vier-Sterne-Bereich. Nach dem Launch der Marke Stay KooooK 2020 in Wankdorf eröffnete die SV Group dort inzwischen ein zweites Haus derselben Marke.

Was das für die Branche heisst

Für DACH-Betreiber und Investoren zeichnen die beiden Städte zwei Renditelogiken. In Zürich entsteht Wert über die Rate. Wer hier ein Fünf-Sterne-Objekt hält oder kauft, profitiert von einem starren Angebot bei wachsender Nachfrage. Der Pictet-Deal ist die Wette darauf, dass diese Schere offen bleibt. Für das Tagesgeschäft heisst das: aggressives Yield Management in Spitzenzeiten wie Grossveranstaltungen, wo sich Ratensprünge von über 30 Franken durchsetzen lassen, und ein wachsames Auge auf die US-Nachfrage, die Zürich Tourismus als sensibel einschätzt.

In Bern liegt der Hebel auf Auslastung und Kostendisziplin, nicht auf der Rate. Das Best-Western-Beispiel zeigt, dass 86 Prozent Belegung und ein klares Profil den fehlenden Ratenspielraum kompensieren. Für Neubauprojekte gilt Jörgers Warnung besonders: Häuser ohne scharfes Profil geraten unter Druck, gestiegene Baukosten und restriktivere Finanzierung erhöhen die Hürden. Wer in Bern entwickelt, sollte das Kongress- und Businessprofil bedienen und den Drei- bis Vier-Sterne-Bereich anvisieren, dort ortet der lokale Markt seit Jahren Bedarf. Zürich belohnt Preismacht, Bern operative Effizienz. Beide Märkte bleiben investierbar, mit gegensätzlichem Geschäftsmodell.