Schiehser Hotels übernimmt Hilton Garden Inn Innsbruck

Union Investment hat das Hilton Garden Inn in Innsbruck mit 159 Zimmern an die österreichische Schiehser Hotels verkauft. Der Käufer betreibt das Haus bereits seit Jahresbeginn 2026 und übernimmt jetzt auch die Immobilie. Zum Kaufpreis vereinbarten beide Seiten Stillschweigen.

Ein regionaler Betreiber kauft dem institutionellen Fondsinvestor das Objekt ab, in dem er ohnehin schon wirtschaftet. In der markengeführten Stadthotellerie im deutschsprachigen Raum ist die Trennung von Eigentum und Betrieb der Normalfall. Schiehser dreht das um.

Was verkauft wurde und wer kauft

Das Objekt liegt laut immobilien-investment.at gegenüber der Olympiaworld Innsbruck, in unmittelbarer Nähe zum Tivoli-Stadion. Flughafen, Hauptbahnhof und Innenstadt sind in wenigen Minuten erreichbar. Zum Haus gehören ein Restaurant, eine Bar und vier Meetingräume, wie das HVS Europe Transactions Bulletin auflistet. Das Gebäude wurde 2011 fertiggestellt.

Verkäufer ist der immofonds 1, ein offener Immobilien-Publikumsfonds von Union Investment, der ausschließlich in Österreich vertrieben wird. Das Hotel zählte laut Konii seit 2015 zum Portfolio dieses Fonds. Auf der Beratungsseite standen Christie & Co, die Kanzlei Vavrosky Heine Marth und TPA, wie hogapage.de berichtet.

Käufer ist die 2019 von Alexander Schiehser gegründete Schiehser Hotels. Christie & Co strukturierte den Prozess nach Angaben von immobilien-investment.at als selektive Off-Market-Transaktion, also ohne breite Vermarktung, und identifizierte den bestehenden Betreiber gezielt als Käufer. Über die Kombination aus operativer Übernahme und anschließendem Erwerb der Immobilie wechselte der Eigentümer ohne Betriebsunterbrechung.

Die Vorgeschichte: eine Insolvenz als Auslöser

Der Deal ist ein Baustein aus der Zerschlagung von Europas größtem White-Label-Betreiber. Das Haus lief bis Juli 2021 als Ramada, ging 2022 an die HR Group, die spätere Revo Hospitality, und firmierte zwischenzeitlich als Tivolihotel Innsbruck. Seit Ende 2024 trägt es die Marke Hilton Garden Inn, nachdem Union Investment laut Konii rund vier Millionen Euro in die Modernisierung gesteckt hatte. HVS rechnet das auf 25.200 Euro pro Zimmer herunter.

Revo Hospitality, bis 2025 als HR Group bekannt, beantragte im Jänner 2026 laut top.tirol für rund 140 Gesellschaften Insolvenz in Eigenverwaltung. Auch das Innsbrucker Haus zählte zu den betroffenen Betrieben. Anfang April eröffneten die Gerichte die Verfahren für 175 Hotels, parallel lief ein strukturierter Verkaufsprozess, der das Portfolio aufteilt, so hogapage.de. Die Gruppe betreibt nach denselben Angaben mehr als 200 Hotels in zwölf europäischen Ländern. Der Innsbruck-Verkauf gehört damit zur Neuordnung dieses Bestands, nicht zu einem regulären Portfolioabverkauf.

Union Investment stellt den Verkauf dennoch als planmäßig dar. Fondsmanagerin Petia Zeiringer, Vorstandsmitglied der Union Investment Real Estate Austria AG, erklärte laut hogapage.de: „Das Hotel hat während der elfjährigen Haltedauer seinen Verkehrswert um rund 20 Prozent gesteigert und einen positiven Beitrag für die Wertentwicklung des Fonds geleistet. Der Verkauf erfolgt aus portfoliostrategischen Gründen und erhöht die Liquiditätsposition im immofonds 1.“ Investment Manager André Pinto Gomes nannte Innsbruck einen „attraktiven Markt für Betreiber und Investoren“ mit stabiler Nachfrage und limitierter Projekt-Pipeline.

Was das für die Regionalhotellerie heißt

Für die DACH-Regionalhotellerie zeigt der Fall, wie ein Betreiber aus einer fremden Insolvenz zum Eigentümer aufsteigt. Wenn ein Fonds Liquidität braucht und ein Off-Market-Verkauf ohne Betriebswechsel die schnellste Lösung ist, sitzt der amtierende Betreiber am längeren Hebel. Er kennt das Haus, die Zahlen und das Team, und er ist der einzige Käufer, der eine nahtlose Übergabe garantieren kann. Für Betreiber mit Kapital und Bankzugang öffnet das ein Zeitfenster, das im regulären Bieterverfahren so nicht entsteht.

Schiehsers Motiv ist erklärt. Gegenüber der ÖHV sagte er im März 2026: „Unsere Vision ist der Aufbau einer österreichischen Hotelgruppe im Privatbesitz. Der Fokus liegt dabei auf Hotels in städtischen Lagen.“ Zum Innsbruck-Deal ergänzte er laut T.A.I.: „Wir wollen mit den Erlösen aus diesem Deal in die strategische Erweiterung unseres Portfolios investieren.“ Sein erstes Haus war das 54-Zimmer-Hotel Westbahn. Heute führt die Gruppe nach eigenen Angaben rund 21 Häuser in Wien, München, Passau, Innsbruck und Salzburg, darunter Objekte unter Hilton, IHG und Accor sowie eigene Konzepte. Die Angaben schwanken je nach Erhebungszeitpunkt zwischen 17 und 21 Häusern und zwischen rund 250 und mehr als 300 Mitarbeitenden.

Substanz für den Zukauf liefern die Betriebszahlen. 2024 kam die Gruppe laut ÖHV auf eine Auslastung von 92 Prozent und steigerte den RevPAR (Umsatz pro verfügbarem Zimmer) um 12 Prozent. Der Standort stützt die Rechnung: In Innsbruck stieg die Zimmerrate laut Christie-&-Co-Daten von 93,2 Euro im Jahr 2019 auf 132,4 Euro 2025, ein Plus von 42 Prozent. Der RevPAR legte im selben Zeitraum von 73,8 auf 105,5 Euro zu. Tirol bleibt laut Austria Real mit rund 61,4 Millionen Euro Transaktionsvolumen und 16 Deals der stärkste Investmentstandort Österreichs.

Konkret heißt das für vergleichbare Betriebe: Wer als Pächter oder Managementpartner in einem Objekt sitzt, dessen Eigentümer unter Druck gerät, sollte Finanzierung und Kaufbereitschaft vorab klären. Die Marke bleibt in Innsbruck erhalten, das Haus läuft weiter als Hilton Garden Inn. Was sich ändert, ist die Bilanzseite: Aus Pachtaufwand wird Eigentum, aus einem Vertragsverhältnis ein Asset im eigenen Bestand.